5209

Рынок объектов недвижимости можно представить в виде цилиндрического пространства, разделенного по вертикали на следующие секторы:

товар в виде конкретных объектов недвижимости;

работы, т.е. строительство, реконструкция;

услуги – посредничество, оценка, маркетинг и т.д.

Основное свойство недвижимости – ее неподвижность – обусловливает индивидуальный характер любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные в одно время, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различную полезность и стоимость, что приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность

денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, представленных в таблице 1.2.

Таблица 1.2 Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице 1.3.

Таблица 1.3 Классификация рынков недвижимости

На рынке недвижимости принято выделять две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок соответствует экономической ситуации, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, основных заказчиков

новых жилых объектов и строительные компании поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику физическому или юридическому лицу.

Разделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от объемов нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо причинам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке, и наоборот.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости это разделение его на однородные группы. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков (рисунок 1.3).

Рынок жилья, в свою очередь, подразделяется на рынок городского и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. Разумеется, такое деление на группы достаточно условно. Один и тот же объект в различных городах может быть отнесен, например, к типовому жилью и к жилью улучшенной планировки. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, рост платежеспособной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи.

Сегменты рынка недвижимости

Рисунок 1.3 – Сегменты рынка недвижимости

Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения, наличия современных коммуникаций, близости к местам отдыха, обеспечения личной безопасности и сохранности личного имущества, а также региональных особенностей.

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в настоящее время наблюдается всплеск деловой активности. Количество сделок купли-продажи в последнее время существенно возросло, в то время как раньше преобладали сделки аренды. Во многом это обусловлено дефицитом объектов коммерческой недвижимости.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

1)престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка таких помещений очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам;

2)офисы, находящиеся в хорошо отделанных оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных хорошо отремонтированных квартирах большого размера (то, что в России называют помещениями с "евроремонтом"). Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, в этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет. Следует отметить, что

внастоящее время на рынке наблюдается дефицит офисных помещений подобного типа, что ведет к увеличению их стоимости;

3)помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий. Эти помещения обычно предлагаются без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития.

Рынок торговых помещений также занимает определенную нишу на рынке недвижимости. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное местоположение, именно оно определяет объем товарооборота. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами

центра обычно аренда помещений. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерны стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста.

Рынок промышленной недвижимости имеет большое значение для вновь образующихся производственных структур. Большая часть производственных площадей обычно предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности, а также удаленности от транспортных путей.

Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок земельных участков имеет особую нишу на отечественном рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Контрольные вопросы

1.Дайте определение рынка недвижимости.

2.Каковы особенности рынка недвижимости?

3.Какие сегменты выделяют на рынке недвижимости?

4.Дайте характеристику первичного и вторичного рынков недвижимости.

5.Каковы особенности рынка производственной недвижимости?

6.Каковы особенности рынка офисной недвижимости?

Глава 3 ВИДЫ СТОИМОСТИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Виды стоимости объектов недвижимости

Оценивая различные объекты собственности, в том числе и недвижимость, оценщик использует разнообразные категории, в том числе стоимость, цену, затраты и себестоимость.

Цена означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны совершили конкретную сделку в определенных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать для создания или приобретения объекта собственности. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством.

Расходы на строительство недвижимости имеют прямое отношение к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Например, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от социальных, экономических и законодательных факторов.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки. Обычно, характеризуя стоимость, приводят

следующее ее определение: стоимость – это денежная сумма, которую покупатель готов и желает обменять на какой-либо предмет или объект.

Затраты могут быть выше, равны или ниже стоимости на дату оценки. Издержки, себестоимость влияют на величину цены и стоимости, однако однозначно ее не определяют. Дорогостоящий объект недвижимости может иметь низкую полезность и поэтому – невысокие стоимость и цену, и наоборот.

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену.

Существует четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

1. Спрос – количество товаров (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2.Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие или производственные потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворять данная вещь, тем будет больше спрос не нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.

3.Дефицитность – несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4.Возможность передачи прав собственности – любая вещь только тогда становится товаром (и соответственно приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее. Так, например, если в соответствии с действующим законодательством не допускается продажа определенных видов земель, то они не будут иметь стоимости, хотя рыночную стоимость прав аренды этих земель можно будет оценить.

В оценочной практике используются разнообразные виды стоимости: рыночная стоимость, потребительная стоимость, инвестиционная стоимость, страховая стоимость, ликвидационная стоимость, залоговая стоимость, восстановительная стоимость, стоимость замещения и т.д. Оценщик должен правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки конкретного объекта оценки. При этом следует учитывать национальные стандарты оценки (стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности), международные стандарты

оценки, переход российской экономики на международные требования

бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость выделяют две основные группы видов стоимости (см. рисунок 1.4).

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: куплипродажи, передачи в залог, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Стоимость недвижимости

Рисунок 1.4 – Группы стоимости недвижимости

Стоимость в пользовании (потребительная стоимость) обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями. Определяется стоимость в пользовании исходя из существующего профиля использования объекта оценки и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдаются в настоящем функционировании объекта и прогнозируются в будущем. Эту стоимость формируют прежде всего вкусы и предпочтения собственника объекта.

Каждый вид стоимости имеет свою область применения и ограничения.

В соответствии со Стандартами оценки могут определяться следующие виды стоимости: рыночная, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, воспроизводства, замещения, при существующем использовании,