5208

инвестиционная, ликвидационная, для налогообложения, утилизационная, специальная. Рассмотрим эти виды стоимости, обращая внимание на их взаимосвязь с целями оценки.

Рыночная стоимость это наиболее важное понятие в оценочной деятельности. Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения.

Существует много различных его определений, и до сих пор не найдено универсальное. В Законе "Об оценочной деятельности в РФ", государственном стандарте, международных стандартах, своде стандартов оценки Российского общества оценщиков это определение имеет свои собственные параметры и допущения, хотя и незначительно отличающиеся друг от друга.

Наиболее полное определение приведено в ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ".

Рыночная стоимость объекта оценки это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки

ипринуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является величиной объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные

экономические условия, складывающиеся на этом рынке. Можно сказать, что это цена, которая является самой низкой из реально возможных для продавца и самой высокой из реально возможных для покупателя.

В большинстве стандартов оценочной деятельности (международных и российских) дается подробное пояснение основных понятий определения рыночной стоимости:

"...наиболее вероятная цена..." имеется в виду, что рыночная стоимость это наиболее вероятная (обоснованно достижимая) цена при осуществлении сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного рынка мотивацию;

"... на открытом рынке в условиях конкуренции..." под открытостью рынка понимается отсутствие препятствий экономического, юридического и административного характера для вхождения всех желающих на данный рынок, а также выхода из него.

Условия конкуренции на рынке определяются степенью однородности и мобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами.

"...стороны сделки действуют разумно..." рыночная стоимость предполагает, что стороны сделки действуют экономически рационально, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеются мотивы купить, но его не принуждают к этому. Он совершает покупку с учетом сложившихся условий и ожиданий рынка, имеющегося, а не воображаемого или гипотетического. Потенциальный покупатель не собирается совершать сделку по любой цене и платить выше той суммы, которую требует рынок. Продавец не желает и не вынужден продать недвижимость по любой цене, предлагаемой на рынке. Он заинтересован продать объект недвижимости после достаточного срока его экспозиции за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке;

"... на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...", то есть стороны сделки не испытывают незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. У покупателя и продавца отсутствует острая экономическая или другая необходимость данной сделки. Между ними нет предварительного сговора или особых отношений (родственных, отношений между владельцем собственности и арендатором), которые могут сделать величину цены нетипичной для данного сегмента рынка.

Таким образом, предполагается, что сделка по рыночной стоимости имеет место между независимыми сторонами, каждая из которых действует самостоятельно;

"... стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки..." стороны сделки, совершенной по рыночной стоимости, достаточно информированы о характеристиках продаваемой собственности, ее фактическом состоянии и потенциальном использовании, а также о рыночной ситуации на дату оценки. Обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчитывает получить максимальную цену соответственно его положению в сделке. Расчетливость предполагает учет состояния рынка на действительную дату оценки, а не исходя из упущенных или ожидаемых выгод;

"...цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект сделки...", то есть на величину цены не оказывают влияние специфические условия финансирования и продажи, какие-либо скидки или уступки с чьей-либо стороны;

"...платеж за объект оценки выражен в денежной форме", а именно средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какие-то ценные бумаги, товары и услуги или их сочетание с деньгами.

Таким образом, из определения рыночной стоимости следует, что она является эквивалентом наиболее вероятной цены, которая была бы получена за недвижимость на открытом рынке в условиях конкуренции, рационального поведения продавца и покупателя, отсутствия незаконного давления или воздействия или других чрезвычайных обстоятельств, а также наличия типичных условий сделки.

При оценке объекта недвижимости затратным подходом определяют или стоимость его воспроизводства, или стоимость его замещения (см. рисунок 1.5).

Воспроизвести

Объект

недвижимости

Заменить

Рисунок 1.5 – Формирование стоимости воспроизводства и стоимости замещения

Стоимость воспроизводства объекта оценки это стоимость воспроизводства точной копии объекта в ценах на дату оценки. Иными словами, это сумма затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения это стоимость не копии, а аналога объекта в ценах на дату оценки с учетом его износа. В этом случае предполагается, что аналог имеет одинаковую с оцениваемым объектом полезность, объемнопланировочное решение, но построен с использованием современных материалов, строительных нормативов и оборудования. Это стоимость определяется, как правило, на основании укрупненных нормативов.

Первоначальная стоимость определяется обычно для целей бухгалтерского учета. Она представляет собой фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования (ввода в эксплуатацию).

Остаточная стоимость представляет собой стоимость объекта с учетом износа, который накоплен за время его эксплуатации. Обычно эта стоимость является базой для исчисления налога на недвижимость (имущество).

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании

стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Эта стоимость основана на субъективной нерыночной оценке экономической полезности какого-либо объекта. Она рассчитывается исходя из ожидаемых именно данным инвестором доходов (возврата инвестируемого капитала) и конкретной ставки их капитализации.

Ликвидационная стоимость это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже при сроке меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Она обычно определяется при банкротстве предприятий, продаже объекта на аукционе и т. п. В этом случае учитываются

дополнительные затраты на организацию торгов и демонтаж в случае необходимости.

Страховая стоимость это стоимость возмещения ущерба объекту при наступлении страхового случая. Обычно она рассчитывается в соответствии с методиками, действующими в сфере государственного и частного страхования. Эта стоимость, как правило, определяется из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.

Стоимость для налогообложения используется для определения налогооблагаемой базы, она рассчитывается в соответствии с методиками, утвержденными государственными налоговыми органами (в том числе инвентаризационная стоимость).

Залоговая стоимость соответствует стоимости объекта оценки в целях обеспечения кредита. В этом случае обычно определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.

Утилизационная стоимость стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта оценки стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, предусмотренной стандартами оценки.

Таблица 1.4 – Взаимосвязь цели оценки и вида стоимости

Таким образом, в процессе оценки объекта недвижимости можно определять различные виды стоимости, которые будут различными по величине для одного и того же объекта. Важнейшим фактором, влияющим на выбор вида стоимости (базы оценки), является цель выполнения работ по оценке объекта недвижимости (см. таблица 1.4).

3.2. Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимыми для ценности недвижимости.

Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недвижимости основывается на следующей формуле: оценка недвижимости – это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. В связи с этим можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда и следующие группы принципов:

принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектами недвижимости; принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (см. рисунок 1.6).

Принципы, связанные с рыночной средой

Рисунок 1.6 – Взаимосвязь принципов оценки недвижимости

Содержание принципов оценки стоимости недвижимости раскрыто в таблице

1.5.

Таблица 1.5 Принципы оценки недвижимости

Все эти принципы тесно связаны между собой. Для получения достоверной оценки объекта необходимо учитывать их совокупное влияние на стоимость объекта недвижимости.

3.3. Организация оценки объекта недвижимости

Оценка стоимости объекта недвижимости это сложный и трудоемкий процесс, требующий от оценщика знаний в области строительства, экономики, статистики, юриспруденции. Нельзя отождествлять эту деятельность с обычным расчетом стоимости (калькулированием). Принято считать, что оценочная деятельность это не наука, а своего рода искусство. Только высокая квалификация оценщика, его знание особенностей рынка недвижимости,

способность обосновывать и прогнозировать развитие ситуации на этом рынке во времени, получать на основании анализа рыночной информации исходные данные для расчетов позволяют объективно определять стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, оценка это обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта, а не расчет в обычном виде. Для того чтобы оценка была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию и последовательность оценки.

В общем случае процесс оценки объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

постановка задачи оценки;

предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;

сбор, обработка и анализ информации, необходимой для оценки; установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

анализ рынка, к которому относится объект оценки;

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

определение стоимости объекта недвижимости с применением стандартов оценки;

подготовка отчета об оценке.

На первом этапе выявляется конкретный объект недвижимости, подлежащий оценке, его наименование, местоположение и адрес, а также предмет оценки те имущественные права на недвижимость, которые подлежат оценке.

Очень важным моментом в процессе оценки является определение цели и вида стоимости объекта. От этого зависит весь следующий выбор методики оценки недвижимой собственности. Как отмечено выше, цель и вид стоимости находятся в тесной взаимосвязи. Одновременно устанавливается дата, на которую выполняется оценка объекта. Если дата оценки заказчиком специально не оговаривается в договоре, то ею считается дата первого посещения объекта оценщиком.

На этапе предварительного осмотра объекта определяются общие характеристики оцениваемой недвижимости, а также наличие технической, рыночной, финансовой и другой документации, необходимой для оценки. Заканчивается этот этап подготовкой задания на оценку и заключением договора с заказчиком.

Для обоснованного заключения о рыночной стоимости недвижимости на следующем этапе следует проанализировать социально-экономическую ситуацию в регионе, местоположение объекта оценки, рынок недвижимости и непосредственные характеристики объекта недвижимости.

В ходе анализа социально-экономической ситуации в регионе рассматриваются основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на время экспозиции объекта оценки на рынке. Устанавливается наиболее вероятный типичный покупатель и его инвестиционная мотивация.

При анализе местоположения объекта оценки рассматривается характер окружающего типа землепользования, транспортная доступность, социальная инфраструктура, экологическое состояние района. В процессе этого анализа необходимо обосновать положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости.

Анализ рынка недвижимости проводится с целью обоснования возможных изменений на этом рынке. Устанавливаются факторы спроса и предложения по отдельным сегментам рынка с анализом тенденций.

Одновременно отбираются объекты-аналоги, а также данные о ставках арендной платы на объектах, аналогичных оцениваемому.

Наибольшее внимание на данном этапе уделяется анализу характеристик объекта оценки. В процессе этого анализа устанавливаются особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки, его функциональное назначение. Определяются линейные размеры, площади и наименование помещений, строительный объем здания. Одновременно проводятся работы по техническому обследованию объекта оценки. Текущее состояние основных конструктивных элементов здания определяется путем визуального осмотра. Выявляются дефекты и повреждения строительных конструкций, которые не должны иметь место с точки зрения нормальной эксплуатации объекта. По результатам технического обследования устанавливаются параметры объекта, вызывающие потерю стоимости недвижимости, и определяется общая величина износа.

На этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводят анализ возможных вариантов использования земельного участка как условно свободного и использования земельного участка с улучшениями. При этом анализируется правовая обоснованность использования, физическая осуществимость, финансовая целесообразность