4757

Задача 23. Определить величину расходов на замещение, если известно, что собственник предполагает использовать объект оценки в течение 4 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 8 лет; стоимость ремонта кровли составляет 600 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведён 5 лет назад.

Задача 24. Определить потери дохода от недополучения арендной платы и недогрузки, если известно: планируемая годовая арендная плата составляет 3 000 тыс. руб.; скользящий доход ―2 000 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата ― 1 000 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют. Результаты анализа рынка недвижимости за последние 12 месяцев представлены в таблице 3.

Таблица 3 ― Результаты анализа рынка недвижимости за последние 12 месяцев

Задача 25. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 7 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 2 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведён 1 год назад.

Задача 26. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники инвестиционной группы. Анализ данных местного рынка показывает, что аналогичный по размерам и местоположению земельный участок можно купить за 500 тыс. руб. Сметная стоимость строительства здания объектааналога составляет 1 500 тыс. руб. Рыночный коэффициент капитализации для земли равен 0,3, для улучшений ― 0,2. Чистый операционный доход объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб.

30

Задача 27. По данным предыдущей задачи определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли.

Задача 28. Определить стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, результаты расчётов представить в таблице 4.

Таблица 4 ― Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Тестовые задания

1. Расчёт ставки капитализации методом связанных инвестиций определяется по формуле:

а) R= M×Rm + (1–M)Re;

б) R= M×Rm – (1–M)Re;

в) R= M×Rm (1–M)Re;

г) R= M×Rm × (1–M)Re.

31

2.Метод возврата капитала по Хоскольду предполагает: а) прямолинейный возврат капитала;

б) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции; в) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

3.Чистый операционный доход (ЧОД) ― это:

а) действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год; б) потенциальный валовой доход за минусом операционных расходов за год

(за исключением амортизационных отчислений); в) действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год

(за исключением амортизационных отчислений).

4.При вложении средств в объект недвижимости инвестор рассчитывает в общем случае на получение:

а) текущих доходов от объекта недвижимости; б) дохода от перепродажи объекта; в) льготного налогообложения; г) всего вышеперечисленного; д) а и в; е) а и б;

ж) ничего из вышеназванного.

5.К условно-постоянным расходам относятся:

а) расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг;

б) расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг;

в) расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений.

6. К ограничивающим условиям применения метода капитализации доходов относят:

а) стабильность потоков доходов; б) недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершённого

строительства; в) недвижимость находится в стадии незавершённого строительства.

32

7.Метод возврата капитала по Инвуду предполагает: а) прямолинейный возврат капитала;

б) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции; в) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента; г) все варианты неверны.

8.Определение коэффициента недоиспользования площадей (доходный подход) должно проводиться с учётом следующих факторов:

а) общеэкономической ситуации; перспектив развития региона; б) стадии цикла рынка недвижимости;

в) соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости;

г) все вышеперечисленное.

9.Метод Ринга определяет возврат капитала:

а) равными долями за весь срок проекта; б) фондом возмещения по ставке дохода на инвестиции;

в) фондом возмещения по безрисковой ставке процента.

10.К условиям применения прямой капитализации не относят: а) стабильность денежных потоков длительный период времени; б) долгосрочные темпы роста денежных потоков; в) нахождение объекта на стадии реконструкции.

11.Утверждение о том, что стоимость создается ожиданием будущих преимуществ, базируется на принципе, относящимся к группе принципов:

а) основанных на представлении пользователя; б) связанных с рыночной средой;

в) связанных с эксплуатацией объектов недвижимости.

2.3. Сравнительный подход

Задача 1. Оценивается двухэтажное кирпичное здание с автостоянкой на десять машин. Имеется аналог – двухэтажное кирпичное офисное здание без автостоянки, проданный по цене 60 млн руб.

33

Данные по рынку представлены в таблице 1.

Таблица 1 ― Рыночные данные по сделкам купли-продажи

Рассчитать:

1.Денежную поправку на наличие автостоянки.

2.Рыночную стоимость двухэтажного кирпичного офисного здания с автостоянкой.

Задача 2. Определить стоимость объекта оценки, если цена объекта аналога составляет 5 млн руб. Оценщик определил размер требуемых корректировок:

1.Льготное финансирование: (-10%).

2.Условия продажи: (+5%).

3.Рыночные условия: (-5%).

4.Местоположение: (-7%).

5.Состояние: (+6%).

6.Вид объекта: (+3%).

7.Транспортная доступность: (-10%).

8.Инфраструктура: (+5%).

Задача 3. Определить стоимость объекта оценки, если цена объекта аналога составляет 11 млн руб. Оценщик определил размер требуемых корректировок:

1.Условия финансирования: (+5%).

2.Условия продажи: (-5%).

3.Рыночные условия: (-5%).

4.Местоположение: (+10%).

5.Состояние: (+5%).

6.Вид объекта: (-4%).

7.Транспортная доступность: (-5%).

8.Инфраструктура: (+5%).

34

Задача 4. Сопоставимый объект был продан за 12 млн руб. Он имеет 4 основных отличия от объекта оценки:

―уступает оцениваемому по местоположению на 7%;

―лучше оцениваемого по состоянию на 3%;

―уступает оцениваемому по транспортной доступности на 10%;

―лучше оцениваемого по инфраструктуре на 8%.

Задача 5. Сопоставимый объект был продан за 15 млн руб. Он имеет 4 основных отличия от объекта оценки:

―лучше оцениваемого по местоположению на 15%;

―уступает оцениваемому по состоянию на 5%;

―уступает оцениваемому по транспортной доступности на 5%;

―уступает оцениваемому по инфраструктуре на 10%.

Задача 6. Определить стоимость дома с мансардой. Цена реализации аналогичного дома, но без мансарды – 800 тыс. руб.

На рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости (таблица 2).

Таблица 2 ― Рыночные данные

Задача 7. В таблице 3 представлена информация по рыночным продажам.

Таблица 3 ― Информация по рыночным продажам

Определить:

1.Корректировку на разницу в площади.

2.Корректировку на наличие сада.

3.Корректировку на наличие гаража.

Задача 8. В таблице 4 представлена информация по рыночным продажам жилой недвижимости.

Таблица 4 ― Информация по рыночным продажам жилой недвижимости

Определить корректировку на наличие камина.

Задача 9. По данным о рыночных продажах, представленным в таблице 5 определить:

1.Корректировку на разницу в площади.

2.Корректировку на наличие балкона.

3.Корректировку на наличие сада.

Таблица 5 ― Информация по рыночным продажам

методом парной продажи, если имеется следующая информация (таблица 6).

36

Таблица 6 ― Рыночная информация по гаражам

Задача 11. По данным о рыночных продажах, представленным в таблице 7 определить:

1.Корректировку на разницу в площади.

2.Корректировку на разницу в количестве спальных комнат.

3.Корректировку на наличие лоджии.

Таблица 7 ― Информация по рыночным продажам

Задача 12. По данным, представленным в таблице 8, определить:

1.Корректировку на разницу в площади.

2.Корректировку на наличие бани.

3.Корректировку на наличие бассейна.

Таблица 8 ― Информация по рыночным продажам

37

Задача 13.Оценить трёхэтажный загородный дом, если имеется аналог ― такой же трёхэтажный загородный дом, но с пристроенным гаражом площадью 70 кв. м. Его цена 60 000 тыс. руб. Имеется информация о продаже объектов на рынке (таблица 9).

Таблица 9 ― Информация о продаже объектов

Задача 14. Вас попросили оценить стоимость кинотеатра на 500 мест. На том же рынке ранее продали три сопоставимых кинотеатра (таблица 10).

Таблица 10 ― Информация по сопоставимым объектам

Оцените рыночную стоимость на основе данной информации.

Задача 15. Оцениваемый объект находится в Центральном районе. Сопоставимый аналог ― в Индустриальном районе (худшем по местоположению). Аналог был продан недавно за 12 000 тыс. руб. Определить стоимость объекта в Центральном районе исходя из рыночных данных, представленных в таблице 11.

Таблица 11 ― Информация о продаже объектов

Задача 16. Оценить 2-этажное офисное здание площадью 500 кв. м., требующее косметического ремонта. Имеется аналог – 2-этажное офисное здание площадью 400 кв. м., в котором приведён косметический ремонт. Аналог был продан по цене 300 000 тыс. руб.

Имеется информация по парным продажам (таблица 12).

Таблица 12 ― Информация по рыночным продажам

Задача 17. Определить средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для гостиниц. Имеется информация по парным продажам (таблица 13).

Таблица 13 ― Информация по рыночным продажам

39