7301

41

получения указанными лицами от ДАиГ согласования проектов градостроительных планов земельных участков в части их соответствия требованиям градостроительного законодательства (включая требования о предельных размерах вновь образованных, измененных земельных участков; наличии подъездов, подходов к таким земельным участкам; наличии границ зон действия публичных сервитутов – при необходимости; о недопущении расположения одного земельного участка в нескольких территориальных зонах, обозначенных на карте градостроительного зонирования территории Нижнего Новгорода);

утверждения градостроительных планов земельных участков главой администрации города Нижнего Новгорода;

осуществления реконструкции на основании проектной документации, подготовленной в соответствии с утвержденным градостроительным планом соответствующего земельного участка.

3. Градостроительная подготовка земельных участков из состава государственных, муниципальных земель на незастроенных, свободных от прав третьих лиц и не разделенных на земельные участки территориях для их комплексного освоения и жилищного строительства.

В этом случае заявителем является физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении прав на осуществление действий по градостроительной подготовке на незастроенных территориях земельных участков. Заинтересованное лицо направляет в ДАиГ заявку в произвольной форме с приложенными к ней материалами, содержащими:

1)место расположения соответствующей территории в виде схемы с указанием границ территории и предложений по ее планировочной организации;

2)расчетные показатели предлагаемого освоения территории, характеристики, позволяющие оценить соответствие предложений заявителя генеральному плану города Нижнего Новгорода, Правилам землепользования и застройки и составить заключение о целесообразности реализации предложений заявителя.

В течение 15 рабочих дней ДАиГ дает заключение о возможности реализации заявки в части соответствия инвестиционных намерений заявителя генеральному плану города. Заключение содержит решение либо об отклонении, либо о поддержке инициативы заявителя. В последнем случае заключается соглашение между заявителем и ДАиГ. В соглашении указываются обязательства сторон в плане формирования проекта градостроительного плана земельного участка, его согласования и утверждения комплекта документов для проведения аукциона. При этом срок действия соглашения должен быть не больше 2 месяцев и может быть продлен, но не более чем на 4 месяца.

Аукцион по предоставлению земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в порядке, определенном Земельным кодексом РФ.

43

минимальные размеры земельных участков, определяемые в соответствии с градостроительными нормативами, действовавшими на период застройки территории;

необходимость обеспечения проходов, проездов, условий безопасности и возможности обслуживания инженерно-технических коммуникаций и объектов, достигаемая путем фиксации в проекте градостроительного плана земельного участка границ зон действия публичных сервитутов;

права третьих лиц, которые не могут быть ущемлены в результате установления на местности границ земельных участков (в том числе путем установления ограждений).

В проектах межевания помимо определения границ земельных участков существующих зданий, строений, сооружений могут фиксироваться границы свободных от застройки земельных участков, свободных от прав третьих лиц, находящихся в государственной и муниципальной собственности, которые могут быть предложены в установленном в соответствии с законодательством порядке для предоставления физическим, юридическим лицам в целях строительства.

Особенностью этой процедуры является более сложное согласование проекта градостроительного плана в составе проекта межевания на соответствие техническим регламентам безопасности, градостроительным регламентам, минимальным размерам земельных участков, требованиям обеспечения прохода, проезда на территории квартала, требованиям о соблюдении прав третьих лиц и правообладателей смежных участков.

Утвержденный градостроительный план земельного участка становится основанием для проводимых в соответствии с законодательством землеустроительных работ, возведения ограждений земельного участка.

5.1.3.Градостроительная подготовка земельных участков по инициативе

администрации города Нижнего Новгорода

Выделяют следующие случаи:

1. Градостроительная подготовка свободных от прав третьих лиц земельных участков в существующей застройке для строительства.

ДАиГ обеспечивает выделение земельных участков в рамках проводимых на регулярной основе работ по формированию и ведению муниципальной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности и плана работ по планировке и межеванию неразделенных на земельные участки городских территорий жилого и иного назначения. Указанные работы оплачиваются из средств городского бюджета, а их стоимость включаются как составная часть в начальную минимальную стоимость сформированных земельных участков (или права их аренды), предоставляемых на торгах физическим, юридическим лицам для строительства. При этом проводится дополнительный конкурс на право

44

выполнения муниципального заказа, с победителем которого ДАиГ заключает договор на выполнение работ по планировке.

Неотъемлемым приложением к договору, заключаемому между ДАиГ и победителем конкурса на выполнение работ по планировке территории, являются:

решение ДАиГ о способе действий по планировке территории – посредством подготовки проекта планировки или проекта межевания;

задание на выполнение работ по планировке соответствующей территории;

исходные данные.

После составления, согласования и утверждения проекта градостроительного плана главой администрации города Нижнего Новгорода, на основании принятого им решения, проводятся землеустроительные работы, обеспечивается постановка сформированного земельного участка на государственный кадастрового учет.

Сформированный земельный участок выставляется на торги, с победителем которых заключается договор аренды или купли-продажи. Аукцион сформированного земельного участка проводится в случае предоставления его для целей жилищного строительства.

2. Градостроительная подготовка земельных участков на застроенных территориях для осуществления реконструкции.

Органы местного самоуправления города Нижнего Новгорода проявляют инициативу по градостроительной подготовке земельных участков на застроенных территориях путем выполнения действий в ответ на инициативу собственников объектов недвижимости, а также лиц, не владеющих объектами недвижимости на соответствующих территориях, или программы (плана), подготовленного в соответствии с генеральным планом города Нижнего Новгорода, Правилами землепользования и застройки.

Указанная инициатива органов местного самоуправления города Нижнего Новгорода может проявляться в форме:

подготовки предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в части состава и содержания градостроительных регламентов применительно к территориальным зонам, в пределах которых располагается территория, предлагаемая для осуществления реконструкции;

организации конкурсов на представление предложений к проектам планировки реконструируемых территорий;

обеспечения подготовки проектов планировки реконструируемых территорий по результатам конкурсов.

Подробное описание процесса представлено на рис. 5.8.

3.Градостроительная подготовка земельных участков из состава государственных, муниципальных земель на незастроенных, свободных от прав третьих лиц и не разделенных на земельные участки территориях для их комплексного освоения и жилищного строительства.

45

Ситуация, аналогичная градостроительной подготовке свободных от прав третьих лиц земельных участков, в существующей застройке для строительства.

4. Выделение посредством градостроительной подготовки земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, иные здания, строения, сооружения, на застроенных территориях, не разделенных на земельные участки.

Инициатива реализуется на основе программы (плана) межевания застроенных территорий и решения главы администрации города Нижнего Новгорода, принятого на основании обращения ДАиГ, комиссии по землепользованию и застройке, глав административных районов города Нижнего Новгорода применительно к соответствующей застроенной территории, подлежащей межеванию. Процесс выделения земельного участка отражен на рис. 5.9.

Градостроительная подготовка з.у. на застроенных территориях

Рис. 5.8. Градостроительная подготовка земельных участков на застроенных территориях для осуществления реконструкции по инициативе лиц, не владеющих объектами недвижимости на соответствующих территориях, органов местного самоуправления г. Нижнего Новгорода

46

Рис. 5.9. Градостроительная подготовка земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, иные здания, сооружения, на застроенных территориях,

не разделенных на земельные участки по инициативе администрации г. Нижнего Новгорода

5.1.4. Градостроительная подготовка земельных участков из состава территорий общего пользования

Является особым случаем и реализуется в целях предоставления физическим, юридическим лицам для возведения временных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для обслуживания населения. Подготовкой участка занимается ДАиГ. Земельные участки из состава территорий общего пользования предоставляются физическим, юридическим лицам в краткосрочную аренду (до пяти лет) в порядке, установленном нормативным правовым актом главы администрации г. Нижнего Новгорода.

5.2. Процедуры изъятия земель

Системе оснований прекращения прав на землю посвящена глава VII Земельного кодекса РФ (далее по тексту ЗК РФ), которая предусматривает исчерпывающие перечни таких оснований для каждого земельного титула, а

также статьи ГК РФ (ст. 235, ст.238-243, п.4 ст. 252, п.2 ст. 272, ст. 277, с. 285, ст.293, ст. 282 и т.д.).

Прекращение права на землю – это действие компетентного органа государственного управления, направленное на прекращение права собственности на землю, владения, пользования, аренды земли по основаниям, указанным в законе.

47

5.2.1. Классификация оснований прекращения прав на землю

Основания прекращения прав на землю делятся на:

добровольные (субъект самостоятельно инициирует прекращение принадлежащего ему права на землю, самостоятельно определяет способ и условия прекращения права на землю. При этом его воля не зависит от какихлибо внешних факторов);

принудительные (прекращение права на землю происходит против воли правообладателя или прекращение права на землю носит для него обязательный характер).

Особенностью оснований прекращения права на землю, предусмотренных как гражданским, так и земельным законодательством, является то, что при определенных условиях по одному и тому же основанию право на землю может прекращаться как в добровольном, так и в принудительном порядке. Поэтому основания прекращения прав на землю можно поделить на добровольные, принудительные и добровольнопринудительные, исходя из отношения воли правообладателя к прекращению его права на землю. При этом для отнесения конкретного основания прекращения права на землю к той или иной категории необходимо учитывать следующие обстоятельства:

1.Кто является инициатором прекращения права на землю: правообладатель или иное лицо?

2.Носит ли данное основание прекращения права на землю обязательный характер для правообладателя?

3.Влияет ли воля правообладателя на определение порядка и условий прекращения права на землю?

4.Соблюдаются ли имущественные интересы правообладателя при прекращении его права на землю?

В качестве особого основания прекращения прав на землю можно выделить прекращение прав на землю в силу прямого предписания закона (ст. 238, 252, 272 ГК РФ и ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом, несмотря на то, что данное основание прекращения прав на землю носит принудительный характер, изначально они возникают по воле правообладателя, т.е. лицо, совершая те или иные юридические действия, знает или должно знать о том, что его действия впоследствии могут привести к прекращению его субъективных прав на землю. Например, такая ситуация будет складываться при приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения больше установленных размеров. Прекращение права на землю в данном случае будет иметь для собственника обязательный характер, и при необходимости может осуществляться в принудительном порядке.

Все основания прекращения прав на земельный участок по сфере применения можно разделить на:

общие, действующие в отношении любого субъективного права на землю (за исключением сервитута, поскольку для него предусмотрен особый

48

перечень оснований прекращения). К общим основаниям можно отнести основания, перечисленные в ст. 235 ГК РФ;

специальные, используемые законодателем в отношении отдельных видов земельных прав. К ним относят основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения (ст. 45 ЗК РФ); аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ); права безвозмездного срочного пользования (ст. 47 ЗК РФ) и сервитута (ст. 48 ЗК РФ);

возмездные (получение лицом какого-либо имущественного возмещения в результате прекращения его права на землю);

безвозмездные (нет никакого возмещения).

Земельный кодекс РФ не называет в качестве основания прекращения права собственности на земельный участок уничтожение этого участка. В принципе такое уничтожение физически невозможно, поскольку можно уничтожить лишь поверхностный плодородный слой, но не сам земельный участок как часть поверхности планеты. Действительно, совершенно очевидно, что часть поверхности планеты Земля, определяемую географическими координатами, уничтожить невозможно. Но земельный участок – это прежде всего определенная площадь поверхности Земли, которая отличается такими характеристиками, как площадь, рельеф, высота над уровнем моря и пр. Поэтому, например, при обрушении берегового участка в реку произойдет его уничтожение, он исчезнет как объект права, перестанет физически существовать. Из этого следует вывод о том, что такое основание прекращения права собственности, как гибель или уничтожение имущества, может быть применено и к земельному участку.

5.2.2. Основания прекращения отдельных видов прав на землю

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения регламентируются ст. 45 ЗК РФ.

К основаниям прекращения этих прав относятся:

1) добровольные основания (отказ землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права. Во-первых, владелец или пользователь земельного участка подает заявление об отказе от права на землю в орган государственный власти или местного самоуправления, предоставивший земельный участок. Во-вторых, на основании этого заявления орган государственный власти или местного самоуправления принимает решение о прекращении указанного права. И, в-третьих, на основании данного решения осуществляется государственная регистрация прекращения права пожизненно наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Заявительный порядок прекращения указанных земельных прав представляется в данном случае предпочтительным, поскольку у государства или муниципального образования – собственников земельного участка есть возможность осуществить оценку качественного состояния земельного участка до того момента, когда право на него прекратится, и,

49

следовательно, предъявить к владельцу или пользователю требования о возмещении вреда, причиненного земле);

2) принудительные основания. Решение о принудительном прекращении прав на земельные участки принимается только на основании решения суда. К ним относят:

использование земельного участка способами, приводящими к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений (отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы, нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, систематическая неуплата земельного налога и т.д.);

неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого он не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

реквизиция земельного участка.

Ст. 283 ГК РФ предусматривает возможность выкупа у правообладателя права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненно наследуемого владения, а ст.55 и ст. 63 ЗК РФ прямо указывают на то, что рыночная стоимость за изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возмещается только собственнику земельного участка. На практике практически невозможно определить рыночную стоимость права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненно наследуемого владения, так как действующие стандарты оценки к ним не применимы.

Основаниями прекращения права аренды могут быть:

1)общие основания (регламентируются ст. 619 и 620 ГК РФ). К ним относят расторжения договора в судебном порядке по требованиям арендатора или арендодателя или истечению срока договора аренды;

2)дополнительные основания (регламентируются ЗК РФ). К ним

относят:

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (в соответствии с п. 3 ст. 46 ЗК РФ прекращение договора аренды по указанному основанию не допускается в

50

период полевых, сельскохозяйственных работ и иных установленных федеральными законами случаях);

неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения;

реквизиция земельного участка;

неиспользование земельного участка в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

П. 5 ст. 22 ЗК РФ предусмотрел возможность передачи права аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды. По истечении срока предоставления права аренды первоначальный арендатор может самостоятельно обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с требованием зарегистрировать его право аренды на основе договора о передаче арендных прав третьему лицу. В качестве такого договора на практике может выступать договор купли-продажи, учредительный договор и т.д. При этом, в случае невозврата земельного участка в указанный в договоре срок, первоначальный арендатор вправе обратиться в суд с иском к новому арендатору, так как ст. 305 ГК РФ наделяет владельческой защитой любого титульного владельца.

П. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрел правило, согласно которому договор аренды, заключенный на срок более пяти лет, может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения арендатором договора аренды. Вместе с тем изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может считаться нарушением арендатором условий договора аренды.

Вслучае прекращения права аренды на земельный участок,

находящийся в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд выкупная цена за изъятие земельного участка будет выплачиваться собственнику земельного участка, а собственник из выплаченной суммы будет компенсировать убытки арендатору, причиненные прекращением права аренды. При этом прекращение права аренды будет происходить в результате расторжения соответствующего договора аренды. Однако недостатком действующего законодательства является то, что ни ст. 619 ГК РФ, ни ст. 55 и 22 ЗК РФ не предусматривают возможность досрочного расторжения договора аренды в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На практике собственник может уклоняться от расторжения договора аренды земельного участка, в случае если ему безразлична судьба переданного в аренду земельного участка. В связи с этим перед государством будет стоять задача обеспечить рациональное и бережное использование такого земельного