7241
.pdf
11
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием. Основание должно быть законным и осуществимым.
В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.
|
Признаки |
|
Виды сделок |
|
классификации |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.Законность
содержания
2.Число сторон
3.Форма совершения
-Действительные – как юридический факт -Недействительные – не соответствующие требованиям закона
-Односторонние – по воле одного лица
-Двух- и многосторонние
-Письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистрированные в Государственном реестре
-В простой письменной форме, зарегист-
рированные в Государственном реестре
4.Момент возникновения прав
5.Обязанности сторон
-Реальные – после передачи объекта и государственной регистрации сделки
-Формальные – заключённые в
установленной форме
-Возмездные – при встречном удовлетворении
-Безвозмездные – без встречного удов-
летворения
6. Определённость взаимных обязательств 
сторон при заключении сделки
7. Место совершения
-Коммуникативные – объём, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены
-Условные – возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдёт или нет заранее неизвестно (алеаторные)
а) с отменительным,
б) с отлагательным условием
-На организованном рынке – на аукционах, конкурсах и т.д.
-На неорганизованном рынке
8. Способ заключения |
- Лично |
|
- Представителем по доверенности |
|
Рис. 2. Классификация сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
|
12 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Не влекут юридических |
|
Недействительные |
|
Совершённые с |
последствий |
|
сделки |
|
нарушением закона |
|
|
|
|
|
Оспоримые по суду
1. Внеуставные и совершённые посредниками без лицензии ( 173 ГК РФ)
2. Осуществлённые несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей (ст. 175)
3.Совершённые ограниченными в дееспособности гражданами (ст. 176)
4.Совершённые под влиянием заблуждения (ст. 178)
5.Совершённые под влиянием обмана,
угрозы, стечения тяжёлых обстоятельств (кабальные) (ст. 179)
6.Совершённые в состоянии аффекта
(ст. 177)
7.При несоблюдении письменной формы (ст. 162)
8.Соглашение об отказе от права выйти из полного товарищества (ст.
77)
Ничтожные
1. Направленные на ограничение 
правоспособности или дееспособности
граждан (ст. 22)
2. Заведомо противоречащие основам 
правопорядка и нравственности (ст.
169)
3.Совершённые недееспособными лицами (ст. 171)
4.Осуществлённые несовершеннолетними (малолетними
до 14 лет) (ст. 172)
5. Совершённые с нарушением строго 
обязательной формы нотариального
удостоверения и государственной регистрации (ст. 165)
6.Мнимые и притворные сделки (ст. 170)
7.Соглашение об ограничении права завещать заложенный участок (ст. 346)
8.Соглашение об ограничении или
устранении ответственности участника полного товарищества (ст.75)
9. Договор о передаче недвижимости после смерти дарителя (ст. 572)
Рис. 3. Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
Сделка считается действительной при соблюдении четырёх условий:
-содержание и правовые последствия её не противоречат закону и иным нормативным актам;
-совершена она дееспособными и правоспособными лицами;
-волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;
13
- форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.
Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала её совершения независимо от решения суда.
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купляпродажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.
Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплейпродажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.
Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил
проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др. Последствия недействительных сделок:
-двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;
-односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая - передает в доход государства;
-никакой реституции - все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.
Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах (рис. 5).
|
|
14 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Виды сделок |
|
Действительные сделки – |
|
Условия |
|
|
|
|||
|
|
|
порождают желаемые последствия |
|
действительности |
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
Купля-продажа
Хозяйственное ведение и оперативное управление
Дарение, наследование, обмен
Страхование, траст
Аренда, лизинг, залог
Пожизненное наследуемое владение
Постоянное пользование
Вклад в уставный капитал АО и других организаций
Рента, концессия
Приватизация государственных объектов
Иные
Недействительность части сделки не влечёт недействительность других её частей
Содержание не противоречит закону, подзаконным актам или положениям
Совершение правоспособными юридическими лицами и дееспособными гражданами
Лицензирование профессиональных посредников
Соответствие волеизъявления и воли
Соблюдение единственно возможной формы сделки и государственной регистрации
Несоблюдение даже одного условия влечёт недействитель- 
ность сделки с момента совершения
Рис. 4. Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью
Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:
- страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;
15
-включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.
Страхование покупателей от потери прав собственности означает:
-если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объект, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;
-если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.
Основания для признания сделок недействительными
Нарушение правил конкурса или аукциона
Наличие сговора о снижении цены или неправомерном разделе земли
Отказ покупателя от платежа |
|
Получение покупателем незаконных |
|
|
льгот |
|
||
|
|
|
Использование незаконных |
|
|
|
Нарушение условий конкурса |
|
средств платежа |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Субъект приватизации не имеет |
|
Нарушение антимонопольных |
права на покупку |
|
требований |
|
|
|
|
|
|
|
|
Иные основания по ГК РФ |
|
|
|
Признание сделки недействительной судом или арбитражным судом
Рис. 5. Признание недействительными сделок приватизации
Сторонами в сделке могут выступать граждане-собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или) организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст. 55 ГК РФ филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия. Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению. Важно также, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет
16
недействительной.
Мошенничество – завладение участком или приобретение права на него путём обмана или злоупотребления доверием
Формы по отношению к покупателю
Совершение сделки лицом, не являющимся собственником 
участка, по поддельным или краденым документам, дубликатам и т.п.
Продажа или сдача в аренду одного и того же участка сразу нескольким лицам
Продажа незаконно присвоенных участков путём вымогательства или злоупотребления служебным положением
Присвоение денег до оформле- 
ния сделки
Ненадлежащее нотариальное 
оформление сделки
Продажа участка, потенциаль- 
но состоящего в споре
Признание сделки недействительной и присвоение разницы 
между выплаченной ценой и заниженно указанной в договоре
Продажа участка, принадлежащего нескольким лицам, одним лицом
Использование оспоримых правоустанавливающих документов
Формы по отношению к продавцу
Вымогательство – требование передачи участка или прав на него под угрозой насилия 
(подписание дарственной, договора продажи и др.)
Манипуляция при расчёте с продавцом (использование фальшивых купюр, «куклы» и
т.п.)
Переход заложенного участка в собственность кредитора даже в случае возврата кредита с процентами
Разбой, т.е. нападение с целью завладения участком в сочета- 
нии с насилием, опасным для
жизни собственника земли
Рис. 6. Некоторые формы противоправных действий на рынке земли
|
|
17 |
|
|
|
Возврат денег при |
4. Страховая |
|
|
|
срыве сделки |
компания |
|
|
1. Коммерческий |
Сумма денег за |
2. Покупатель |
Страхование потери |
|
банк |
покупку |
объекта |
прав собственности |
|
|
Документ о внесении |
|
||
|
денег в банк |
|
|
|
Выдача денег и |
|
Договор купли- |
3. Продавец |
|
документов продавцу |
продажи |
объекта |
||
Предоставление договора |
Регистрация сделки |
Нотариальное |
||
купли-продажи и свидетель- |
в учреждении |
|||
удостоверение |
||||
ства о собственности |
юстиции |
|||
|
||||
Рис. 7. Система обеспечения безопасности расчётов между покупателем и продавцом |
||||
Способы сделок
На организованном рынке |
|
|
|
Выделение земельных участков |
||
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
органами власти |
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
Аукцион |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Аукцион на право аренды участка |
|||
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Коммерческий конкурс |
|
|
|
Конкурс на право аренды участка |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Инвестиционный конкурс: |
|
|
|
Выкуп арендованного муниципаль- |
||
открытые или закрытые торги |
|
|
|
ного участка |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Закрытый тендер |
|
|
|
Продажа участка (части его) |
||
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
предприятия-банкрота |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Некоммерческие способы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
На неорганизованном рынке |
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 8. Основные способы сделок с земельными участками
3. ФОРМА СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Изменение, прекращение прав и обязанностей
18
сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена.
Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:
-выражать содержание сделки (её условия);
-быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двухили многосторонних сделках) или уполномо-
-ченными их представителями;
-быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;
-зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним по месту нахождения объектов.
Свведением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты — продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339, 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 Семейного кодекса РФ).
Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574 ГК РФ) заимствована из англосаксонской правовой системы без учёта и создания соответствующих механизмов:
-участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании;
-обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;
-защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесённых им убытков.
Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:
-увеличить опасность для граждан и из прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путём инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения;
-сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;
- исключить подписание договора заинтересованными лицами
19
непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона;
-увеличить срок заключения сделок до трёх месяцев и осложнить взаиморасчёты, совершаемые до регистрации договора;
-расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество;
-увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.
Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет её недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создаёт никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Но в данном случае важно иметь в виду, что приведённое правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а, следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (п.4 ст. 165ГКРФ).
Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1 февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания её таковой судом.
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом (ст. 13 ГК РФ), включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.
Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а на документах,
выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в ЕГРН.
20
4. ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ
В соответствии с действующим законодательством права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов, обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости. Кадастровый учёт недвижимости и регистрация прав на неё осуществляется Росреестром и его территориальными органами в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
Росреестр:
1)координирует и контролирует деятельность органов регистрации прав;
2)обеспечивает соблюдение органами регистрации прав порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также осуществляет эксплуатацию федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН;
3)разрабатывает и издает методические материалы для органов регистрации прав по вопросам осуществления государственного кадастрового учёта, государственной регистрации прав, ведения ЕГРН, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН;
4)обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов регистрации прав;
5)осуществляет иные полномочия, установленные действующим законодательством.
3. К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав относятся:
1)приём заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2)проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
3)проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
4)государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав;
5)выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав;
6)ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нём;
7)принятие на учёт в порядке, установленном органом нормативноправового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей;
8)иные полномочия, установленные законодательством.
Собственники имеют право распоряжаться своим недвижимым