7002

допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

– подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1)выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2)выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3)принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:

1)государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка;

2)заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3)заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования

изастройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

60

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

Вдвухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти, субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Вслучае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Вслучае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта.

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или

61

муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность.

Земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта.

Выбор земельных участков для строительства.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

62

Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков в связи с предоставлением их для строительства. В случае если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Вслучае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Вслучае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением. В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства или осуществления иных улучшений земельного участка, расположенного в границах зарезервированных земель, после информирования указанных лиц о резервировании земель собственник такого земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор такого земельного участка несут

63

риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на таком земельном участке или с иным его улучшением.

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр с указанием цели использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления на основании заявления с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия решения.

Особый порядок предоставления земельных участков для соответствующих целей может быть установлен, например, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве, федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения и др.

64

Тема 8. Плата за землю

Российское законодательство устанавливает две формы платы за землю: земельный налог и арендную плату (ст. 65 ЗК РФ).

Арендная плата взимается за земли, которые переданы в пользование по договору аренды. Комплекс вопросов, связанных с взиманием арендной платы за пользование землями, которые находятся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, регулируется соответственно Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. Изменение размера арендной платы регулируется ст. 614 ГК РФ, согласно которой порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Федеральным законом от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ» НК РФ дополнен главой 31 «Земельный налог». Закон РФ от 11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю», регулирующий кроме земельного налога и другие формы платы за землю (арендную плату и нормативную цену земли), утратил силу с 1 января 2006 года, за исключением ст. 25, определяющей понятие нормативной цены земли и наделяющей Правительство РФ правом устанавливать порядок определения нормативной цены земли. Действие ст. 25 установлено на неопределенный срок.

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли используется для обеспечения регулирования земельных отношений при приватизации государственных и муниципальных земель.

С 1 января 2006 года на территории Российской Федерации взимается только земельный налог, установленный главой 31 НК РФ. Новый земельный налог устанавливается в качестве местного налога, формирующего доходную часть местных бюджетов, и вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, которые самостоятельно определяют налоговые ставки в пределах, установленных НК РФ, а также порядок и сроки уплаты земельного налога. Главой 31 НК РФ определены основные элементы налогообложения, которые обязательны для применения на всей территории России. Разъяснения по применению гл. 31 НК даются Министерством финансов РФ, а по применению положений нормативно-правовых актов муниципальных образований – финансовыми органами этих муниципальных образований. При этом возникающие споры, связанные с исчислением и уплатой земельного налога, разрешаются соответствующими налоговыми службами.

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения. Гл. 31 НК РФ, определив налогоплательщиков

65

земельного налога, связывает понятие «налогоплательщик», прежде всего, с правом на земельный участок. Данная норма соответствует ЗК РФ, в котором установлены виды прав на земельные участки. Таким образом, налогоплательщики должны иметь правоустанавливающие документы на земельные участки, являющиеся объектом налогообложения, выдаваемые органами Росрегистрации, которые ведут Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время необходимо иметь ввиду, что в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о существующих правах на земельные участки, налогоплательщики определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных как физическим, так и юридическим лицам до вступления в силу федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество им сделок с ним», либо на основании актов, изданных исполнительными органами государственной власти либо органами местного самоуправления о предоставлении земельных участков. Указанные документы должны содержать соответствующие права на земельные участки, а не условия пользования земельным участком. К таким документам относятся:

– Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

–Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

–Государственный акт на право собственности на землю, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения землей по формам, утвержденным постановлением Совета министров РСФСР от 17.09.91 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, договора аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей»;

–Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.92 г. № 1777 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»;

–акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном действующим законодательством о предоставлении земельных участков.

При рассмотрении вопроса о признании земельного участка объектом налогообложения, правах собственности на землю и оформлением прав на

земельные участки следует учитывать разъяснения пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», где арбитражным судам даны

66

рекомендации к единообразным подходам при рассмотрении судебных споров и их разрешению.

Главой 31 НК РФ установлен перечень видов земельных участков, не являющихся объектом налогообложения. К таким относятся земельные участки, изъятые из оборота, а именно на которых расположены:

−государственные природные заповедники и национальные парки;

−здания, строения, сооружения, в которых размещены для постоянной дислокации Вооруженные силы РФ, пограничные войска, другие войска и воинские формирования;

−здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;

−объекты организаций федеральной службы безопасности;

−объекты организаций федеральных органов государственной охраны;

−объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

−объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

−объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

−воинские и гражданские захоронения;

−инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Кземлям, исключенным из объектов налогообложения земельным налогом, относятся также земельные участки, ограниченные в обороте (ст. 389 НК РФ).

Принципиальное отличие нового земельного налога состоит в переходе к налогообложению кадастровой стоимости земельного участка, а не его площади, как это установлено законом РФ «О плате за землю». Функции ведения государственного кадастра недвижимости и кадастровой оценки земельных участков для целей налогообложения возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Гл. 31 НК РФ устанавливается порядок определения налоговой базы по земельному налогу в отношении каждого земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. При этом налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиком признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки.

Организации, а также индивидуальные предприниматели определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке. Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года должна быть доведена до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом органами местного самоуправления в срок не позднее 1 марта календарного года.

Гл. 31 НК РФ установлен порядок определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности.

67

Так, в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, налоговая база определяется пропорционально доле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности. В части земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, налоговая база определяется в равных долях для каждого налогоплательщика, являющегося собственником данного земельного участка,

Если организация приобретает здание, то к покупателю в этом случае переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Здесь налоговая база определяется пропорционально его доле в праве собственности на этот земельный участок. В другом случае, если покупают здание несколько лиц, то налоговая база будет определяться пропорционально их доле в праве собственности (в площади) на это здание.

НК РФ установлены максимальные ставки земельного налога. Представительными органами муниципальных образований по всем землям налоговые ставки устанавливаются в процентах от налоговой базы в пределах максимальных ставок налога, установленных НК РФ.

Так, в отношении земель сельскохозяйственного назначения или земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, представленные для жилищного строительства, подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, ставка устанавливается в размере не более 0,3 %. По всем другим землям ставка устанавливается в размере не более 1,5 %. В то же время ставки налога могут дифференцироваться в зависимости от категории земель.

НК РФ предусмотрено, что в случае возникновения или прекращения у налогоплательщика в течение налогового периода прав на земельный участок (его доли) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности или ином вещном праве

кчислу календарных месяцев в налоговом периоде.

Вцелях обеспечения администрирования земельного налога в гл. 31 НК РФ установлены нормы об обязанности органов, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра, органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальных образований представлять в налоговые службы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектами налогообложения. В этой связи органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы муниципальных образований должны ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января. Формы представления сведений утверждаются Министерством финансов РФ.

68

При применении п. 15 ст. 396 НК РФ необходимо иметь ввиду, что в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на вновь построенный объект недвижимости. При этом, если срок проектирования и строительства превышает трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект применяется при исчислении суммы земельного налога повышающий коэффициент 4.

В отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Если земельный участок (его доля) перешел по наследству к другому лицу, то земельный налог должен исчисляться начиная с месяца открытия наследства.

Состав налоговых льгот и налогоплательщиков, которым в соответствии с гл. 31 НК РФ предоставляются льготы по земельному налогу значительно сократился в сравнении с законом РФ «О плате за землю»» и распространяется на небольшой круг организаций.

Так, предусмотрены льготы по налогу:

−организациям и учреждениям уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ;

−организациям в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;

−религиозным организациям;

−организациям народных промыслов.

−организациям, чей уставный капитал полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов с средней численностью не менее 50 процентов.

В НК РФ введена новая льгота, которой освобождаются от

налогообложения земельным налогом организации-резиденты особой экономической зоны сроком на 5 лет с момента возникновения права собственности на земельный участок, предоставленный резиденту особой экономической зоны в соответствии с федеральным законом от 22.07.2005 3117-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты в связи с принятием федерального закона «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».

69