5599

при отводе учитывать экологический фактор, который предопределяется целевым назначением земель, рекультивацией, охраной ландшафтов, гидрологических, геоморфологических памятников природы, ликвидацией последствий загрязнения, защитой сельскохозяйственных угодий от эрозии, селей, иссушения и т.д.

При ухудшении экологического состояния землепользования или его части по вине землевладельца и землепользователя на них, в соответствии с российским законодательством, накладываются штрафы и санкции, а использование земель обременяется многочисленными ограничениями. В результате это снижает стоимость земли (и как средство производства, и как объекта купли-продажи), а также её инвестиционную привлекательность .

Исходя из вышеизложенного, инвестиционный фактор рассматривается как основной, отражающий, отчасти, положительные и отрицательные элементы транспортного, социальнобытового и экологического факторов. Он заключается в затратах на создание условий для эффективного производства посредством развития инфраструктуры до определенного приемлемого уровня. Инвестирование какого-либо объекта складывается из двух составляющих: во-первых, строительства и оборудования самого объекта, определяемые в базовых ценах без привязки к конкретным условиям местности; во-вторых, развития соответствующей территории объекта, то есть подведения к нему транспортных, энергетических, гидротехнических коммуникаций, природоохранных и иных объектов.

Увеличение затрат по выделенным на рис. 2 направлениям инвестиционного фактора влияет на себестоимость, так как включается по частям (в течение срока их службы) в затраты на производимую продукцию. Величина стоимости, переносимая на продукцию, по бухгалтерским сметам определяется: первоначальной стоимостью основных фондов; нормативным

11

сроком службы зданий, сооружений, машин и т.д. и отрасле вой спецификой производства. В одних отраслях доля аморти зации в затратах на производство продукции выше, а в других ниже. Например, по данным Пелиха А.С., доля амортизации структуре затрат на производство промышленной продукции составляет для электроэнергетики - 27,4%. легкой промыш ленности - 3,2%, пищевой - 5%.

Таким образом, пространственные условия оказывают непосредственное влияние на развитие и функционирование хозяйства, то есть на результаты хозяйственной деятельности, которые могут оказаться реальными или потенциальными.

Поэтому при отводе земель заказчик преследует следующие цели; 1) приобретение землепользования по размерам, пригодного для размещения объекта; 2) удобство местоположения относительно связанных с производством объектов; 3) минимизация затрат на освоение и благоустройство территории землепользования; 4) минимизация единовременных и текущих платежей по использованию земли.

Оценка вышеупомянутых факторов, посредством которых реализуются цели потенциального инвестора,является главной задачей исследования. Для предприятия необходимым и выгодным является получение такого землепользования, которое имело бы идеальные условия для развития производства, то есть при минимальных вложениях можно было бы получить максимальную прибыль.

2. Сопоставление реальных условий обустройства конкретного участка со средними районными показателями является базой дифференцированной оценки обеспеченности территории элементами инфраструктуры и основой для расчетов компенсаций по соответствующим оценкам.

Для предприятия и организации наиболее приемлемым вариантом будет землепользование, расположенное в благоприятных пространственных условиях. Для оценки такого положения предлагается методика комплексной оценки простран-

12

ственных условий, предназначенная для определения стоимостного показателя, учитывающего три из рассмотренных выше факторов (транспортный, компенсационный и инвестиционный). Такая оценка может служить:

1)механизмом дифференциации платежей за землю с учетом пространственных условий;

2)показателем инвестиционной привлекательности отдельных территорий;

3)критерием, влияющим как на формирование рационального землепользования, так и на последующую деятельность предприятий, приобретающих земельный участок;

4)экономическим барьером на пути бесхозяйственного и нерационального использования земельных ресурсов;

5)стоимостным показателем, позволяющим принимать управленческое решение.

Предлагаемая методика состоит из следующих этапов:

1.Определение объекта оценки.

Вкачестве объекта оценки может быть выбрано как отдельное землепользование, так и часть территории, а также район (муниципальное образование) в целом.

2.Определение вида производственной деятельности или цели использования земельного участка.

Вид производственной деятельности очень важен, поскольку определяет внешние грузооборотные пункты, направление транспортных связей, необходимость строительства или использованияразличныхкоммуникаций.

В этом случае может возникнуть два варианта:

1)если землепользование уже сформировано и принадлежит какому-либо предприятию, то производственная деятельность определяется исходя из документации предприятия;

2) если землепользование находится в процессе формирования, то производственная деятельность может быть определена в соответствии с технико-экономическим обоснованием заказчика.

13

3. Определение составляющих каждого исследуемого фактора.

Комплексно в диссертации рассматриваются три фактора, имеющие следующие составляющие:

- транспортный фактор, включающий: оценку эксплуатационных затрат на ремонт дорог и дорожных сооружений; оценку затрат на перевозку грузов (внутрихозяйственные и внешние перевозки); оценку затрат на перевозку рабочей силы.

- инвестиционный фактор, содержащий: оценку уровня обеспеченности транспортной сетью; оценку обеспеченности энер- го-, тепло-, газо-, водо- и другими коммуникациями; оценку обеспеченности зданиями и сооружениями; оценку ограничений (обременении) на использование участка.

- компенсационный фактор, учитывающий: потери сельскохозяйственного производства; потери лесного хозяйства; убытки прежних землевладельцев и землепользователей; выкупную стоимость; земельный налог; арендную плату.

4.Сбор и систематизация необходимой первичной информации.

5.Расчет составляющих исследуемых факторов.

6.Расчет значений факторов и комплексной оценки про-

странственных условий землепользования.

Расчет составляющих транспортного и компенсационного факторов предлагается осуществлять исходя из действующих методик землеустройства, методики расчета земельного налога, арендной платы, компенсационных платежей и т.д.

Особое внимание уделено расчету составляющих инвестиционного фактора, как наименее разработанною. Принципиальная основа расчетов состоит в том, чтобы реальные показатели конкретного землепользования сравнивать со средними уровнями для данного административно-муниципального образования. Лучшие условия землепользования означают необходимость повышения компенсационных затрат, а худшие, соответственно, их снижение.

14

Инвестиционный фактор включает следующие составляющие:

1. Оценку уровня обеспеченности транспортной сетью. Мы предлагаем рассчитывать ее как разницу между стоимостью существующей сети и средним нормативом обеспеченности дорогами в районе на определенную площадь. Для определения среднего районного норматива предлагается следующая формула:

где Цдор - затраты на строительство 1 км дороги, руб; Rt - протяженность i-ой дороги в районе, км; п - количество дорог в районе; Sрайона - площадь всего района, га.

Общая стоимость существующей сети (в расчете на 1 га участка) определяется по формуле:

где R дор(ф)- протяженность той части существующей дорожной сети, которая будет использоваться, км; Sуч_ка - площадь оцениваемого земельного участка, га.

В результате оценка обеспеченности данного земельного участка транспортной сетью может быть рассчитана по формуле:

Необходимо также рассмотреть случаи, когда на самом землепользовании дорожной сети нет, но оно находится на определенном расстоянии от дорог, имея возможные преимущества по отношению к другим земельным участкам, наиболее удаленным. В таком случае оценка может быть скорректиро-

15

вана коэффициентом дифференциации в зависимости от удаленности участка от автомобильной дороги:

2. Оценку уровня обеспеченности энерго-, тепло-, газо-, водо- и другими коммуникациями мы предлагаем оценить аналогично, но с учетом ремонта и реконструкции:

где Цкомун(ср) - стоимость строительства 1 км n -вида коммуникаций, руб; Rкомун(ф) - протяженность п -вида существующих коммуникаций, км; Цкомун(рем) - стоимость ремонта 1 км n-вида коммуникаций, руб; Rкомун(ф.рем) - протяженность существующего n -вида коммуникаций, требующих ремонта, км; Ri -

протяженность проложения n -вида коммуникаций в районе, км.

3. Оценку обеспеченности территории зданиями и сооружениями можно определить с учетом физического износа по формуле:

где VЗД - объем здании и сооружении в единицах измерения, м2 или м3; ЦЗД - стоимость строительства зданий и сооружений в расчете на единицу измерения, руб; ИЗДi - износ i-го зда-

ния или сооружения, %; п - количество объектов на территории района.

В общем виде расчет комплексной оценки пространственных условий землепользования осуществляется по формуле:

16

где CТ - оценка транспортного фактора, руб; СИ - оценка инвестиционного фактора, руб; СК - оценка компенсационного

фактора, руб.

3. Модель, основанная на совокупном учёте транспортного, инвестиционного и компенсационного факторов обеспечивает комплексную оценку пространственных условий территории.

Большой объем и разнородность информации, которую необходимо обрабатывать при проведении комплексной оценки территории, а также автоматизация на её основе процесса территориального планирования обуславливает необходимость использования в этом процессе геоинформационных систем.

Для создания модели оценки пространственных условий использована ГИС Maplnfo 6.O. В качестве исходного материала принята векторная карта Тосненского района масштаба 1:100000 в равноугольной проекции Гаусса-Крюгера, предоставленная ФГУП «Аэрогеодезия» в программном комплексе «Нева». По разработанной методике производится оценка отдельных землепользовании, поэтому для оценки земель Тосненского района его территория разбита на квадратные участки размером 1000X1000 м. Каждый квадрат оценивался по составляющим элементам отдельных факторов разработанной методики. Для этого были сформированы слои оценки обеспеченности территории транспортной сетью, железной дорогой, потерь сельского хозяйства и т.д., а также составлены списки (таблицы) расчетов оценок.

Для анализа полученной модели были сформированы карты по каждой составляющей факторов. Для примера приведена карта оценки обеспеченности территории автодорогами (рис.3). Значками легенды показаны зоны убывания или возрастания значений оценок обеспеченности района дорожной сетью. Максимальные значения оценок имеют территории, прилегающие к дорогам и населенным пунктам. Эти земли имеют самую высокую инвестиционную привлекательность, и их площадь составляет 13 % от общей площади территории. 60

17