2487

11

Предлагаемая технология (рис. 2) в общем виде представляет собой проведение последовательных мероприятий по выбору эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости. Исследование должно начинаться с проведения подробного экономико-социологического анализа территории, т.е. всех возможных площадок для освоения. Затем отбираются несколько наиболее подходящих площадок, которые оцениваются с учетом внутренних и внешних факторов.

В дальнейшем происходит формирование модели определения территорий под застройку объектами многофункциональной недвижимости, учитывающей два возможных случая: условно ограниченное пространство (площадка в черте города) и условно неограниченное пространство (отождествляется с пригородной территорией). Определение целесообразности строительства на тех или иных площадках продолжается с учетом факторов привлекательности и непривлекательности территории.

Одним из необходимых условий эффективного функционирования объекта многофункциональной недвижимости в перспективе является определение границы территории обслуживания – территория, с которой клиенты привлекаются к объектам многофункциональной недвижимости.

Далее определяется средний показатель престижности районов города и коэффициент относительной престижности. Под относительной престижностью понимается наиболее удачное соотношение следующих основных факторов развития каждого района города, позволяющее получить их объективную оценку: экономические показатели, экологические показатели, инфрастуктура района, а также социальные и территориальные показатели.

Необходимая объективность достигается путем использования метода экспертного опроса трех категорий специалистов: научные работники, имеющие непосредственное отношение к поставленной проблеме; руководители крупных торговых организаций и промышленных предприятий, руководители строительных предприятий, руководители риелторских агентств; главы администраций отдельных районов и города в целом. Полученные данные позволяют наглядно показать позиции, занимаемые территориями города, с помощью построения профиля инвестиционной привлекательности.

13

Окончательный выбор территории под застройку объектом многофункциональной недвижимости состоит из трех последовательных этапов: оценки района застройки объектом многофункциональной недвижимости на предмет потенциального спроса с использованием коэффициента розничного насыщения, расчета доступности объекта для потенциальных клиентов и уточнения местоположения объекта с помощью модифицированной многофакторной модели Р.М. Кларксона, С.М. Кларк-Хилла и Г. Робинса.

Проведенный расчет всех показателей, а также объективная их оценка позволяют сделать выводы, которые служат основой для определения концепции будущего объекта многофункциональной недвижимости.

3.3. Методика реконцепции объектов многофункциональной недвижимости

Методика реконцепции объекта многофункциональной недвижимости актуальна на этапах проектирования, строительства и эксплуатации многофункционального комплекса. В связи с этим для эффективных проектов и в первые годы эксплуатации для объектов с неверно выбранной концепцией с целью поддержания интереса потребителей, максимилизации прибыли и продления активной фазы жизненного цикла многофункционального комплекса необходимо проводить реконцепцию объекта.

Автором предложено следующее определение этого термина: реконцепция – это целенаправленное физическое (редевелопмент), организационное (реброкеридж, ременеджмент, реорганизация), техническое (реинжиниринг), имиджевое (ребрэндинг) преобразование объекта многофункциональной недвижимости посредством проведения единичных действий или комплекса мероприятий, направленных на модернизацию его концепции для продления жизненного цикла объекта многофункциональной недвижимости и повышения эффективности его эксплуатации.

Ребрэндинг – смена имиджа объекта – осуществляется в виде последовательности следующих этапов: обоснование необходимости и возможности ребрэндинга, определение стратегии ребрэндинга, разработка и осуществление комплекса маркетинговых мероприятий, а также оценка брэнда.

Редевелопмент (ребилдинг) – внутренняя перестройка объекта или снос и новое строительство здания, перепрофилирование существующих площадей,

14

точечный редевелопмент отдельно стоящих зданий, комплексный редевелопмент сложившихся кварталов.

Ременеджмент – смена управляющей компании (или команды менеджеров), которая проводит всестороннее детальное исследование объекта, включающее экспертизу состояния объекта, его конструкций и инженерных систем; оценивает рыночную стоимость объекта на момент исследования; проводит анализ рынка и определяет нишу, которую занимает объект на рынке; разрабатывает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования объекта и просчитывает их с финансовой точки зрения; оценивает и предлагает наиболее успешные схемы финансирования объекта.

Реорганизация – преобразование, переустройство организационной структуры и управления при сохранении основных средств и потенциала многофункциональной недвижимости.

Реинжиниринг – комплекс инженерно-консультационных услуг коммерческого характера по подготовке и обеспечению непосредственно процесса, обслуживанию сооружений, эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости.

Реброкеридж – комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду, включающий проведение переговоров с потенциальными клиентами, разработку типового договора аренды или продажи и заключение договоров на аренду или продажу помещений.

Набор действий по трансформации объекта недвижимости зависит от негативного изменения качественных и количественных показателей его эксплуатации, основной перечень которых приведен в таблице 1. Состав характеристик может изменяться и быть индивидуальным для каждого объекта многофункциональной недвижимости.

Объективный анализ полученных данных дает возможность выбора наиболее эффективного метода из возможных к применению.

Критерием определения оптимального метода реконцепции является оценка экономической эффективности функционирования объекта и выбора на ее основе наилучшего метода. Для этого используются следующие показатели: чистый дисконтированный доход, индекс доходности, внутренняя норма доходности и срок окупаемости. Эти показатели используются в том случае, когда необходимо применять методы реконцепции, требующие капитальных вложений.

15

Т а б л и ц а 1

Матрица соответствий применения методов реконцепции при негативном изменении показателей в эксплуатации многофункционального комплекса

Чистый дисконтированный доход определяется по формуле

где ЧД – чистый доход на t-м шаге;

Кt – капиталообразующие инвестиции на t-м шаге;

Е – норма дисконта (применяется для группы инвестиционных проектов «инвестиции с целью сохранения позиций на рынке, поддержания стабильного уровня»);

Т – горизонт расчета.

Индекс доходности применения метода реконцепции определяется отношением накопленных дисконтированных притоков и оттоков реальных денег:

ИДп = ЧДд >1.

16

Метод реконцепции по данному показателю считается эффективным в том случае, если полученное значение Евв больше рекомендуемой эталонной нормы прибыли для данной группы инвестиционных проектов.

Срок окупаемости метода реконцепции рассчитывается по формулам

где Ток – срок окупаемости метода реконцепции с момента начала его реализации (t=0);

Тр – срок продолжительности реализации метода реконцепции в

годах;

m – коэффициент, определяемый как отношение суммы дисконтированных капиталообразующих затрат Кд к ежегодному чистому доходу

(ЧДгод).

Для принятого к рассмотрению ТЦ «Этажи» наиболее оптимальными методами реконцепции являются в первом случае редевелопмент и реброкеридж, во втором – редевелопмент. Разделение редевелопмента обусловлено разницей включенных в него мероприятий.

Сводные результаты оценки показателей коммерческой эффективности инвестиций в предложенные методы реконцепции представлены в таблице 2.

Т а б л и ц а 2

Сводные результаты оценки показателей коммерческой эффективности инвестиций в предложенные методы реконцепции

17

В соответствии с приведенными расчетами можно констатировать, что оба проекта жизнеспособны, поскольку показатели удовлетворяют предъявляемым к ним требованиям. Однако целесообразно принять к реализации первый вариант реконцепции, заключающийся в проведении редевелопмента и реброкериджа, поскольку именно он требует меньших вложений, окупается быстрее, а также подразумевает проведение одновременно двух методов реконцепции.

Реализация отдельного метода или комплекса мероприятий по реконцепции основана на системе принципов. Основные принципы следующие.

Принцип целенаправленности. Этот принцип предполагает направленность объекта многофункциональной недвижимости на достижение конкретного состояния (либо усиление, либо сохранение позиции на рынке). При этом система в виде многофункционального комплекса должна быть способна противостоять внешнему воздействию, а также использовать внутреннюю, внешнюю среду и случайные события.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта представляет собой законное, физически возможное, финансово обоснованное и вероятное использование участка земли и находящегося на нем многофункционального центра, приводящее к максимальной стоимости недвижимости. Непрерывное улучшение использования объекта является постоянной целью собственника или управляющей компании многофункционального комплекса.

Принцип выявления приоритетов базируется на определении метода эффективного изменения многофункциональной недвижимости, когда учитываются текущее и перспективное состояния объекта. Выявление приоритетов при обновлении данного вида недвижимости позволит результативно использовать инвестиционные ресурсы.

Принцип непрерывности определяется и может быть реализован благодаря гибкости предлагаемой методики, способствующей осуществлению корректировки ее работы на различных стадиях жизненного цикла многофункциональной недвижимости. Гибкость применения обеспечивается с помощью предлагаемых методов.

Принцип обеспечения конкурентоспособности. Реализация рассмотренных принципов дает возможность направить все имеющиеся ресурсы для использования представленных методов и обеспечения тем самым значительного «прорыва» многофункционального комплекса по основным показателям эксплуатации.

возможность на всех стадиях жизненного цикла объекта многофункциональной недвижимости осуществлять его эффективную эксплуатацию.

Проведенный анализ показывает, что существует объективная необходимость в обобщении опыта работы западных и столичных компаний относительно проведения реконцепции объектов многофункциональной недвижимости и использовании его в полной мере на региональных рынках.

3.4. Стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости

Определение стратегии (рис. 3) принципиально зависит от реально сложившихся условий, от сочетания факторов внутренней и внешней среды, в которой находится объект многофункциональной недвижимости.

Основной целью является увеличение доходности объекта многофункциональной недвижимости, т.е. обеспечение благоприятных условий для его эффективной эксплуатации посредством решения экономических, технологических, технических и социальных задач на основе реконцепции.

Для установления стратегической цели выявляются детерминанты функционирования объекта многофункциональной недвижимости, которые делят на внутренние и внешние. К внешним факторам отнесены структура и характеристики района строительства, географический, демографический и покупательский профили, конкуренция. К внутренним – пешеходная и транспортная доступность участка, физические характеристики и инновативность.

Для решения поставленной цели определены пять основных задач, необходимых для ее реализации, которые должны решаться соответствующими практическими методами, совокупность которых представляет собой фокус стратегического развития многофункциональной недвижимости – точку, являющуюся центром сочетания методических приемов решения задач эффективного управления объектом многофункциональной недвижимости с целью увеличения его доходности, результатом фокусирования которых является выбор стратегических альтернатив.

Конкурентный статус определяется как рентабельность стратегических капитальных вложений с учетом степени оптимальности реализуемой в настоящее время стратегии и степени соответствия потенциала предприятия этой стратегии по формуле (6).

20

где Уск – уровень стратегических капвложений; Нс – стратегический норматив; Нв – норматив возможностей.

Стратегические альтернативы представляют собой возможные варианты стратегического управления перспективным развитием ситуации.

Из классических конкурентных стратегий к объекту многофункциональной недвижимости применимы только две: стратегия оптимальных издержек и стратегия дифференциации.

Каждая стратегия может быть раскрыта четырьмя параметрами. Для стратегии оптимальных издержек такими параметрами будут являться качество, характеристики, обслуживание, привлекательность. Под качеством понимается соответствие объекта многофункциональной недвижимости различным стандартам (оказания услуг, розничной торговли и т.д.). Характеристики – это набор брэндов, удобство подъезда, парковка, набор торговых секций, наличие предприятий бытового обслуживания и прочее. Под обслуживанием понимается внутреннее торговое обслуживание. Привлекательность объекта рассматривается как имиджевая составляющая.

Для стратегии дифференциации такими показателями являются широта, глубина, насыщенность, гармоничность. Широтой объекта являются различные направления его деятельности по предложению товаров и услуг. Под глубиной подразумевается модификация возможных арендаторов. Насыщенность – это общее число составляющих многофункциональную недвижимость предложений. Гармоничность определяется как степень сходства или взаимодополнение составных частей многофункционального комплекса.

Поле конкурентного маневрирования заключается в возможности изменения концентрации на каком-либо параметре в зависимости от изменения среды и позволяет объекту многофункциональной недвижимости адаптироваться к изменению параметров внешней среды.

Все обозначенные элементы, предназначенные для увеличения доходности объекта многофункциональной недвижимости, составляют стратегию эффективной эксплуатации, которая представляет собой план мероприятий по достижению цели, реализованный на основе факторов макроположения и микроположения, определения качественных показателей и оценочных значений, достижение которых в совокупности обуславливает общий результат реализации стратегии.