2013

16.Выплаты по погашению займа.

17.Сдача дома в эксплуатацию.

18.Оформление правоустанавливающих документов на квартиру в Учреждении юстиции и заключение договора залога (ипотеки) в пользу страховойкомпании.

19.Заключение договора страхования квартиры от причинения ущерба.

20.Выплата ссуды и прекращение действия договора залога (ипотеки).

Предлагаемый механизм не только позволит привлечь дополнительные средства в строительство жилья, но и позволит снизить риски участников процесса ипотечного кредитования, и тем самым повысить привлекательность конкретной ипотечной модели.

На основании выполненных расчетов погашения платежей для заемщика составлен график выплат основного долга по займу при использовании средств страховой компании (рис.5).

9 10 11 12 13 14 15 16

Годы

Рис.5. График погашения платежей по займу (без процентов платы за

займ)

Право владения и пользования заемщик получает сразу после окончания строительства жилого дома, а право распоряжения новой квартирой (снятие залога) - через 16 лет.

Если заемщик по какой-либо причине приостанавливает платежи в течение 10 лет по ссуде, его квартира переходит в собственность страховой компании и реализуется на вторичном рынке.

После взаиморасчетов со страховой компанией заемщику выплачивается оставшаяся сумма и предоставляется квартира (без права приватизации)вмуниципальномжиломфондевременногопроживания.

обеспечивает каждому из участников следующие преимущества:

-для граждан накопление определенных сумм и возможность получить ссуду на покупку жилья под процент, значительно ниже банковского;

-расширение поля услуг и получение прибыли от своего участия в ипотечном проекте для страховых компаний;

-получение выгодных и своевременно финансируемых заказов для строительных компаний;

-увеличение объемов строительства, рост налоговых поступлений в бюджет, развитие нового сегмента финансового рынка, решение социальной задачи обеспечения жильем населения для муниципального образования.

Вработе проанализирована существующие методики расчета месячного минимального совокупного дохода заемщика, которые определяют эффективность применения той или иной модели ипотечного кредитования. Эта методики учитывают только величину общего месячного платежа по кредиту, который включает оплату части основного долга и проценты по обслуживанию займа.

Всоответствии с концепцией о развитии ипотечного жилищного кредитования в РФ величина ежемесячного платежа по займу не должна

превышать 30-35% совокупного семейного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период. При применении этого принципа в чистом виде может возникнуть такая ситуация, когда оставшаяся часть совокупного семейного дохода не сможет обеспечить необходимый прожиточный минимум.

Существующая методика не учитывает обязательные платежи семьи по оплате жилищно-коммунальных услуг. Это существенно повышает риск инвестора по невозврату займа.

Впроцессе реформирования ЖКХ доля затрат на оплату коммунальных услуг в величине доходов домохозяйств постоянно растет, что приводит к необходимости учета этого фактора при определении величины месячного минимального совокупного семейного дохода для получения ипотечного займа.

Всвязи с этим предложена методика расчета минимальной величины ежемесячного совокупного семейного дохода заемщика, учитывающая обязательные платежи по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Врамках предложенного необходимо оценить величину следующих

показателей:

-размер ежемесячного платежа по обслуживанию и погашению займа;

-уровень прожиточного минимума, установленного в данном регионе;

-величинуобязательныхплатежей зажилищно-коммунальныеуслуги. В соответствии с предлагаемой методикой зависимость минимального

месячного дохода от величины платежей по жилищно-коммунальным услугам выражена формулой:

13

Dmin= P+Pmin x n+Pжку ,

где Dmin - доход, необходимый для получения займа максимального размера, руб.;

P - максимальная сумма выплаты в месяц, руб.;

Pmin - прожиточный минимум, установленный на момент расчета;

η- состав семьи заемщика, чел.;

РЖКУ - величина ежемесячных платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Для того чтобы сделать вышеуказанную формулу универсальной, необходимо представить размер платежа за жилищно-коммунальные услуги в долях от прожиточного минимума.

Анализ средних платежей за жилищно-коммунальные услуги показал, что уровень затрат в первом полугодии 2001г. не превышает 50% прожиточного минимума, установленного в г. Ростове-на-Дону,

Месячный платеж по обслуживанию займа состоит из расходов по оплате основного долга и процентов по нему с учетом страхования:

где pk - месячный платеж по оплате кредита за первый месяц; P1 - оплата страховки за первый год кредитования.

Исходя из этого величина дохода, необходимого для получения займа максимальною размера предлагается рассчитывать по формуле:

Сравнительный анализ величин минимального месячного совокупного семейного дохода заемщика, необходимого для получения ипотечного займа, рассчитанною по существующим и предлагаемой методикам для г. Ростова-на-Дону (табл. 1) свидетельствует о том, что требования применяемые к заемщику по предлагаемой нами схеме несколько выше, чем в схемах, ориентированных на бюджетное финансирование.

Отличие предлагаемой методики от применяемых в настоящее время в том, что она учитывает обязательные платежи за жилищно-коммунальные услуги, позволяет снизить риск невозврата ипотечных займов и повысить эффективность функционирования всей схемы в целом.

14

Таблица 1

Сравнительный анализ величин минимального совокупного семейного дохода заемщика

Для анализа величины средств, которую заемщик выплачивает дополнительно в виде процентов по обслуживанию основного долга по займу и суммы страховых выплат, нами введен коэффициент превышения суммы выплат по погашению займа над его величиной, который определяется по формуле:

-B

где B0 - величина общей суммы выплаты по погашению займа и оплате

страховки;

K - величина займа.

Предлагаемый коэффициент позволяет оценить привлекательность использования той или иной ипотечной схемы и позволит заемщику оптимизировать затраты по обслуживанию и погашению ипотечного займа.

В диссертационной работе произведен расчет коэффициентов превышения суммы выплат по погашению займа над его величиной в соответствии с действующими и предлагаемой схемами ипотеки (табл. 2).

По предлагаемой схеме итоговый размер суммы переплаты за 10 лет составит 70%, что на 123% меньше чем в Юго-западном банке СБ РФ.

16

предложены научно-практические рекомендации по организации жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования;

разработана модель процесса ипотечного кредитования с использованием средств страховой компании;

- предложена методика расчета критериев оценки привлекательности ипотечных механизмов.

Практическая ценность работы состоит в том, что предложенные рекомендации использованы при разработке программы развития ипотечного кредитования жилищного строительства г. Ростова-на-Дону на период с 2002 по 2005г. Предлагаемый механизм позволит расширить круг· потенциальных участников ивестиционно-строительного процесса и увеличить приток денежных средств в жилищное строительство.

Апробация основных положений и результатов диссертационной работы проведена на международных, внутривузовских научно-практических конференциях и научно-методических семинарах кафедры экономики и управления в строительстве Ростовского государственного строительного университета.

Результаты исследования внедрены в учебный процесс в Ростовском государственном строительном университете при чтении лекций для студентов экономических специальностей по дисциплине «Управление недвижимостью».

По теме диссертационного исследования были опубликованы следующие работы:

1. Осадчая НА. Анализ проблем ценообразования на объекты жилой недвижимости Il Строительство - 2000: Материалы Междунар. науч.-практ. конф.: Тез. докл. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2000. - С.44 (0,2 п. л.).

2. Осадчая H.А. Определение дохода заемщика, необходимого для получения ипотечного кредита // Строительство - 2001: Материалы Междунар. науч.-практ. конф.: Тез. докл. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун- т,2001.-С.24(0,1 п. л.).

3.Осадчая H.А. Ипотечное кредитование - средство для решения жилищной проблемы // Известия Рост. гос. строит, ун-та. - 2000. - №6.- С. 89 (0,1 п. л.).

4.Осадчая Н.А., Пономарева Ж.А. Рынок ипотечных кредитов - основа жилищной политики г. Ростова-на-Дону // Проблемы совершенствования экономических и управленческих механизмов в строительстве / Под общ. ред Б.H. Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2001. - С.45 (авторских 0,2 п. л.).

5.Осадчая H.А. Выбор оптимальной модели ипотечного кредитования

//Проблемы совершенствования экономических и управленческих механизмов в строительстве / Под ред. Б.H. Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2001. - С.29 (0,5 п. л.).

ЛP №020818 от 13.01.99. Подписано в печать 27.11.01. Формат 60x84 1/16. Бумага писчая. Ризограф, Уч.-изд.л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ №228

Редакционно-издательский центр Ростовского государственного строительного университета

344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162