1996

12

По методике ЮНИДО целесообразно использование комплекса показателей по оценке эффективности реализации инвестиционностроительных проектов:

1.Современная чистая стоимость:

2.Срок окупаемости:

3.Индекс рентабельности:

6.Чистая терминальная стоимость:

(8)

7.Средневзвешенный срок жизненного цикла проекта:

В работе приводится сравнительная характеристика основных критериев методики ЮНИДО с учетом которых каждая компания может выбрать

13

критерии, наиболее подходящие для каждого конкретного перспективного инвестиционно-строительного проекта в жилищной сфере.

Исследование вариантов расходной части инвестиционно-строительного проекта в жилищной сфере автор рекомендует осуществлять по стадиям инвестиционного цикла:

1.Прединвестиционная стадия;

2.Инвестиционная стадия;

3.Эксплуатационная стадия.

Суммарное значение прединвестиционных расходов (Ср) можно записать как:

(10)

где CRD - расходы на проектно-изыскательские работы и проектирование;

СТЕА - расходы на технико-экономическое обоснование инвестиционно-строительного проекта;

Cprov - расходы на юридическую обеспечение, получение разрешений и согласование инвестиционно-строительного проекта с государственными органами, осуществляющими контроль и надзор за инвестиционно-строительной деятельностью;

C0fr. - расходы на подготовку торгов и анализ предложений претендентов;

Cfi.p, - затраты на обеспечение финансирования инвестиционно-строительного проекта; Ср.oth. - прочие расходы прединвестиционной стадии.

Суммарное значение инвестиционных расходов (СО по статьям затрат можно записать как:

(11)

где С| - расходы на покупку (аренду) земельного участка Сw - расходы на заработную плату рабочих;

Сm - расходы на строительные материалы, конструкции, детали; CSub - расходы на оплату работ субподрядчиков;

Cgas -расходынатопливо иэлектроэнергию; Cmach - расходы на аренду машин и зданий;

Сoslt - иные расходы на консалтинговые и другие услуги; Covrhd - накладные расходы.

Суммарное значение эксплуатационных расходов (Сe ) по эксплуатации, содержанию и развитию жилого здания [13]:

(12)

где Cm.wrt. - расходы на техническое обслуживание жилого здания; Csan.wrk - расходы на санитарное содержание;

Cc.wrk. — расходы на текущий ремонт; Cmjr.wrk. - расходы на капитальный ремонт;

Cr&m. wrk. - расходы на реконструкцию и модернизацию; Coth. wrk. - прочие эксплуатационные расходы.

Схема расходов продиктована логикой осуществления всего инвестиционно-строительного процесса на различных стадиях и может незначительно изменяться в зависимости от специфики каждого конкретного проекта.

14

Формирование доходной части инвестиционно-строительного проекта зависит от условий внутренней и внешней инвестиционной среды. В диссертационной работе автором предложен вариант последовательного анализа, и формирования доходной части реального инвестиционностроительного проекта с учетом этих переменных.

Выбора наилучшего инвестиционно-строительного проекта в жилищной сфере предлагается осуществлять на основе следующих схем:

1. Схема пригодности. Любой инвестиционно-строительный проект хеSприг объявляется пригодным. Область решений Sприг, задается как:

с

Snpuг.•

где R3aд , Z3ад - заданные (нормативные) значения соответственно результата и затрат; sx - система дополнительных ограничений.

3. Адаптивная схема.

Z(x)->min(риск)

R(x) -> max (доходность)

Рис. 7. Выделение области компромиссов

В диссертационной работе предложен вариант экспресс-анализа экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта в жилищной сфере по схеме оптимальности с помощью принятых критериев и выбора наилучшего из них, среди которых расчет значений денежных потоков, а также показателей РВР, NPV, IRR, PI по альтернативным инвестиционностроительным проектам. Графическая интерпретация IRR для анализируемых проектов А и Б приведена на рис 8 и 9.

Рис. 8. Графическое определение значения IRR для проекта А

IRR

Рис. 9. Графическое определение значения IRR для проекта Б

По результатам предложенного варианта экспресс-анализа инвестиционно-строительного проекта в жилищной сфере несмотря на то, что по показателю IRR предпочтение отдается проекту А, с учетом всех ограничений накладываемых избранными критериями эффективности наиболее оптимальным оказался проект Б строительства жилого дома.

Взаключении подведены итоги исследования, сформулированы основные выводы и предложения по формированию эффективного механизма корпоративного управления инвестиционно-строительными проектами в жилищной сфере.

3.ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Вдиссертационной работе на базе выполненных экспериментальнотеоретических исследований в области управления инвестиционностроительными проектами в жилищной сфере сформулированы следующие вводы и предложения:

16

• выявлены и исследованы основные факторы, которые отражают особенности управления инвестиционно-строительными проектами в жилищной сфере в условиях российской экономики.

•обобщён теоретический и практический опыт развития управления инвестиционно-строительными проектами в России, Санкт-Петербурге и странах с развитыми рыночными отношениями;

•уточнены основные этапы и процедуры разработки механизма корпоративного управления инвестиционно-строительными проектами в жилищной сфере;

•исследованы особенности привлечения инвестиций в реализацию инвестиционно-строительных проектов в жилищной сфере;

•даны рекомендации по экономической оценке инвестиционностроительных проектов в жилищной сфере и критерии выбора наилучшего проекта;

•разработаны основные этапы формирования эффективного механизма управления инвестиционно-строительными проектами;

•разработан методический подход к формированию эффективного механизма управления инвестиционно-строительными проектами в жилищной сфере который включает:

1.методические рекомендации по организации корпоративного управления инвестиционно-строительными проектами в жилищной сфере,

2.основные блоки управления применительно к инвестиционностроительным проектам в жилищной сфере;

3.методы оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов в жилищной сфере;

4.разработаны методические рекомендации для выбора инвестиционностроительных проектов в жилищной сфере;

5.уточнено содержание деятельности по управлению инвестиционностроительными проектами в жилищной сфере на различных стадиях реализации;

6.разработаны методические рекомендации по оценке стоимости строительства объекта на различных этапах инвестиционного процесса.

Проведённые аналитические исследования, а также методические положения и рекомендации могут быть полезны для специалистов строительной отрасли в работе по вопросам управления инвестиционностроительными проектами в жилищной сфере.

Основные результаты исследований опубликованы в следующих работах:

1. Желейко И.А. Особенности развития оценки жилой недвижимости в России. // Сборник научных трудов II международной научно-практической

17

конференции «Оценочные технологии в экономических процессах». СПб.: СПбГИЭУ, 2003. - 0,4 п.л.

2.Желейко И.А. Чекалин B.C. Оценка инженерно-энергетического комплекса крупного города. // Сборник научных трудов II международной научно-практической конференции «Оценочные технологии в экономических процессах». СПб.: СПбГИЭУ, 2003. - 0,6 / 0,35 п.л.

3.Желейко И.А. Управление инвестиционно-строительными проектами при расширении объектов социальной сферы. // Сборник научных трудов II всероссийской научно-практической конференции "Проблемы и опыт совершенствования управления и повышения эффективности функционирования учреждений и предприятий социальной сферы". СПб.: СПбГИЭУ, 2003. - 0,4 п.л.

4.Желейко И.А., Сидоркин О.В. Социально-экологические проблемы развития мегаполиса. // Сборник научных трудов II всероссийской научнопрактической конференции «Проблемы и опыт совершенствования управления

иповышения эффективности функционирования учреждений и предприятий социальной сферы». СПб.: СПбГИЭУ, 2003. - 0,4 / 0,25 п.л.