ГИА по ГиМУ_2023 / _ГИА - 38.04.04 Государственное и муниципальное управление -_вопросы_1-73 - 2_мой

221

государственного кадастрового учета регулируется Федеральным законом от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре».

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом куплипродажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешения на использование земельных участков.

Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» установлено, что органом, в функции которого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее время является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Помимо ведения государственного земельного кадастра, указанное Агентство также проводит государственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую оценку земель и т. п.

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Кадастровая карта должна содержать следующую информацию:

-кадастровый номер земельного участка;

-местоположение участка (адрес);

-площадь участка;

-категория земель и разрешенное использование земельного участка;

-описание границ участка и их отдельных частей;

-экономические характеристики участка, в том числе размер платы за

землю;

-качественные характеристики земельного участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель;

-наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком;

-зарегистрированные вещные права на земельный участок;

-ограничения (обременения) прав, зарегистрированные в установленном порядке (при их наличии).

Паспорт земельного участка позволяет более подробно охарактеризовать его по данным, и содержит:

222

-экспликацию земель (объяснение на плане условных обозначений земельных угодий, количеств. и качеств. их характеристик) – застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

-размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;

-расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

-балансовую стоимость строений сооружений и насаждений;

-общую стоимость земельного участка и строений;

-налог на стоимость недвижимости;

-инженерно-технические характеристики (пересадочные грунты, уровень грунтовых вод);

-экологические показатели;

-градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;

-залежи полезных ископаемых.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Эта уникальность обеспечивается структурой кадастрового номера и принятой системой нумерации земельных участков. Порядок присвоения кадастровых номеров земельных участков устанавливается правительством страны.

Кадастровый номер, присвоенный земельному участку при первичном учете, сохраняется за ним при любом переходе прав и ликвидируется только вместе с самим участком, прекратившим свое существование в результате сделки (слияние, разделение или перераспределение уже зарегистрированных в ГЗК земельных участков).

Кадастровая стоимость земельного участка – это процент от рыночной стоимости земельного участка с применением методов и правил статистической обработки информации. С определенной кадастровой стоимостью земельного участка ЗК РФ часто связывает и иные (кроме ставки налога) последствия. Например, п. 4 ст. 79 ЗК РФ устанавливает, что изъятие особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых

223

существенно превышает среднерайонный уровень, может быть исключено законодательством субъекта РФ.

В случаях если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли. Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость земельного участка:

-месторасположение объекта. В зависимости от расположенности участка меняется стоимость его самого. Это связано в первую очередь с экономическими показателями региона и удаленностью от городского центра.

Кпримеру, если сравнить цену участка в области столицы (Москвы) со стоимостью участка такого же размера, но уже расположенном гораздо дальше, то стоимость их может отличаться в десятки раз.

-качество почвы. Этот показатель в современном мире играет важнейшую роль. Плодородность земли для сельскохозяйственной деятельности первична. В зависимости от того, насколько земля богата черноземом, в каком месте расположена (близ водоемов, климатическая зона и т. д.) будет зависеть ее стоимость.

-время постройки и износ здания. Эти два фактора напрямую связаны между собой. Это происходит, потому что чем старше здание, тем быстрее материалы, использованные при его постройке, поддаются износостойкости, коррозии и т. д. Конечно, здесь учитываются ремонтные работы, связанные с повышением износостойкости и улучшением внешнего и внутреннего образа постройки. В зависимости от физического износа здания существует общая характеристика его технического состояния: Хорошее. Удовлетворительное. Неудовлетворительное. Ветхое. Негодное.

-расположенные рядом коммуникации напрямую влияют на стоимость участка, поскольку определяют его экономическую эффективность. При отсутствии таковых, затраты на транспортировку необходимых продуктов, вещей для процесса жизнедеятельности, или же для занятия сельскохозяйственными операциями, может превысить все пределы допустимого и образовать брешь в бюджете. Однако, кроме наличия «полезных» коммуникаций могут быть и неблагоприятные. К примеру, расположение рядом атомной станции или подобного сооружения отрицательно скажется на вашем участке при какой-либо аварии там совершившейся. Кроме того, радиационный фон для территории, где

224

выращиваются продукты питания и живут люди, пагубно влияет на их здоровье.

- уровень экономического развития территории. Этот фактор является определяющим при выборе территории для постройки жилья, поскольку, как и в предыдущем пункте, при отсутствии вблизи экономически развитых центров, увеличиваются затраты на транспортировку.

Алгоритм установления кадастровой стоимости включает:

1)установление проведения КС органами власти;

2)формировка списков в службе Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) для всех земельных участков РФ;

3)заключается договор с организацией, специализирующейся на оценке

КС;

4)утверждение результатов оценки органами власти;

5)сведения КС появляются в общем доступе.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков

различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года проводится Государственная кадастровая оценка земель.

Заметим, что кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, страховой стоимости, выкупной цены, стоимости ипотеки и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка. Основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки заключается в преимущественном использовании ее результатов для целей налогообложения и применении особой технологии оценочных работ – методов массовой оценки. Результатом кадастровой оценки является оценочное зонирование территории, установление показателей базовой или зональной стоимости земли по каждой из выделенных зон и кадастровой стоимости земельного участка с учетом его индивидуальных характеристик. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определен Правительством РФ.

225

47. Основы государственного регулирования имущественно-земельных отношений

(РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ)

Земельно-имущественные отношения – это отношения между государственными органами, гражданами и юридическими лицами. Они охватывают спектр юридических процессов, связанных с землей.

Понятие земельных отношений определяется законом следующим образом: земельные отношения – отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 3 Земельного Кодекса РФ).

Предметом гражданского законодательства являются имущественные отношения, которые в рамках земельного права определяются так: имущественные правоотношения – отношения, которые включают аспекты владения, пользования и распоряжения земельными участками и совершения сделок с ними.

Законодательное регулирование земельно-имущественных отношений включает вопросы приобретения (приватизации, купли-продажи), использования и охраны земель. При этом все вышеперечисленное регламентируется нормами гражданской и земельной отрасли права.

Государственное регулирование земельных отношений включает систему мер, направленную на обеспечение рационального и эффективного использования земли, ее охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и создание благоприятной для людей окружающей среды, на защиту прав собственности, владения и пользования землей путем осуществления комплекса организационных, правовых, экономических действий.

Основными задачами государственного регулирования земельных отношений являются:

–улучшение использования и охрана земельных ресурсов государства;

–сохранение и улучшение экологического состояния земельных ресурсов;

–создание правовых, экономических и организационных основ для функционирования земель всех форм собственности, владения и пользования.

Государственное регулирование земельных отношений в России включает:

–регулирование использования земли в виде природного, социального и хозяйственного объектов;

–формирование разнообразия форм собственности, владения и пользования землей;

–наделение полномочиями субъектов РФ и органов местного самоуправления по регулированию земельных отношений на территориях в пределах своих границ;

226

–обеспечение равенства участников земельных отношений на правовом поле и в защите их прав;

–обеспечение невмешательства государства в деятельность граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей;

–охрану земли и окружающей природной среды от действий, противоречащих законодательству;

–пресечение действий владельцев, пользователей и собственников земли, наносящих ущерб безопасности и обороне страны; обязательные мероприятия по государственному управлению земельным фондом.

Система органов государственного управления земельными ресурсами образует единую управленческую вертикаль и находится во взаимодействии с государственными органами исполнительной власти на:

–федеральном уровне;

–уровне субъектов Федерации;

–уровне муниципальных образований (административный район, поселения).

Государственное регулирование земель подразделяется на:

–общее государственное регулирование, осуществляемое государственными органами общей и специальной компетенции, распространяется на все категории земель и всех субъектов земельных отношений. Принципиальные положения земельных отношений установлены действующей Конституцией РФ;

–отраслевое (ведомственное) регулирование земель, осуществляемое министерствами, комитетами и федеральными службами, строится по принципу подведомственности предприятий и организаций, которым предоставлены земли во владение и пользование.

Механизм экономического регулирования управления земельными ресурсами формируется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, на защиту земельных угодий от порчи и ухудшения их экологического состояния, незаконного захвата и разбазаривания.

Российское земельное законодательство предоставляет хозяйственную самостоятельность пользователям земли. Они сами без вмешательства государства планируют внутрипроизводственное использование и охрану земель, но не должны нарушать обязательные требования законодательства о рациональном использовании земель и охране природной среды, т.е. определенные правила по использованию земельных ресурсов страны и

227

отдельных его частей — категорий земель, видов землепользования, различных землепользователей, собственников, арендаторов.

Роль государства проявляется в проведении земельной реформы в стране, создании правовых институтов в сфере землепользования (частной собственности на землю, аренды, рынка земли и т.д.). При управлении государство выступает как собственник земли, недвижимого имущества (хозяйственное управление) и как орган власти, обладающий территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности.

Механизм регулирования земельных отношений состоит из трех составляющих:

1) Земельный надзор:

–количественный и качественный учет земель;

–государственная регистрация землепользования;

–оценка земель.

2) Землеустройство:

–территориальное землеустройство;

–внутрихозяйственное землеустройство. 3) Мониторинг земли:

–контроль и меры по улучшению использования земель, устранению негативных последствий;

–информационное обеспечение земельного кадастра.

Фактически он включает в себя:

1) ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ:

–Конституция РФ;

–региональные законы и нормативные акты;

–Земельный кодекс РФ, федеральные законы, др. нормативные акты. Правовые нормы, так или иначе связанные с регулированием земельных

отношений, содержатся также в источниках административного и уголовного права, определяющих виды земельных административных и уголовных правонарушений и предусматривающих меры ответственности за них; гражданского права, содержащего общие положения о возмещении вреда и регулировании сделок с землей как недвижимым имуществом; жилищного права, предусматривающего право граждан на получение земельного участка под жилищное строительство и их обязанность использовать участок по назначению.

2) ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ (экономические инструменты регулирования земельных отношений):

–земельный налог;

–арендную плату за землю;

–рыночную цену земли;

–залоговую цену земли;

–компенсационные платежи при изъятии земель;

228

–компенсационные выплаты при консервации земель;

–платежи за повышение качества земли;

–штрафные платежи за экологический ущерб;

–налоговое обложение при гражданском земельном обороте;

–плату за право аренды.

Иными словами, экономическое регулирование земельных отношений является системой мер, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков.

Мировой опыт рыночных отношений наглядно показывает, что земля во многих странах вовлечена в сферу экономических отношений, в первую очередь, как надежный, неиссякаемый, количественно увеличивающийся источник финансовых средств, пополняющий бюджеты всех уровней, способствующий обеспечению развития территорий.

Для современной экономики характерно многообразие методов, форм и институтов государственного регулирования.

Так, информационное регулирование состоит в воздействии государства на распределение ресурсов и доходов через информационные пространства, информационных рынки и информационных потоки

Административное и правовое регулирование осуществляется на основе гражданского и хозяйственного законодательства через систему норм и правил, устанавливаемых ими.

Прямое экономическое регулирование реализуется в форме безвозвратного адресного финансирования секторов, отраслей, территорий и отдельных предприятий.

К косвенным формам экономического регулирования относится регулирование объема денежной массы, определение условий предоставления централизованных кредитов и ставки процента, политика в области налогов, валютного курса, таможенных пошлин и др.

229

48. Землепользование в городской среде

(РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ)

Поселения являются первичной единицей расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка, отличительным признаком которого является постоянство использования его как места обитания из года в год. Все поселения Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки) и сельские поселения.

Земли, используемые и предназначенные для застройки и раз­вития населенных пунктов и отделенные границей от земель других категорий, являются землями населенных пунктов. Общие характеристики правового режима земель населенных пунктов (в их числе и городских земель) установлены Земельным кодексом РФ.

Город – вид поселения, с численностью не менее 12 тысяч жителей, 85% которых заняты вне сельского хозяйства.

Оптимизация соотношения частной и иных форм собственности (государственной и муниципальной) на городские земли с преобладанием удельного веса земель в собственности города является непременным условием рационального пространственно-территориального развития города и наиболее полного удовлетворения интересов всего городского сообщества.

Рациональное использование ценной городской территории должно основываться на территориальной дифференциации городских земель. Это позволит проводить гибкую политику землепользования. Территориальная дифференциация начинается с оценки градостроительной ценности городских территорий, под которой понимается совокупность ее свойств, позволяющих при одних и тех же затратах обеспечивать более благоприятную архитектурноградостроительную среду проживания по сравнению с эталонной.

Возможны два основных подхода к измерению такой совокупности свойств:

1)экономический (с позиций оценки затрат и оценки дохода от продажи или сдачи в аренду конкретного участка);

2)градостроительный (оценка свойств отдельных частей рассматриваемой территории и получение интегрального показателя ценности городской территории).

Правовой режим городских земель.

Рассматривая правовой режим городских земель, необходимо учитывать, что эти земли и расположенные на них строения являются наиболее ценными объектами недвижимости, которые могут служить источником стабильных высоких налоговых поступлений в бюджет. Порядок использования городских земель определяется в соответствии с зонированием их территорий. Документы зонирования территории утверждаются и изменяются правовыми актами местного самоуправления (Правилами землепользования и застройки). Учитывая особую роль городов федерального значения Москвы и Санкт-

230

Петербурга, Земельным кодексом РФ предусмотрено, что их Правила землепользования и застройки утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ, и нормативные правовые акты органов местного самоуправления по этим вопросам не принимаются.

Границы городских населенных пунктов отделяют их земли от земель иных категорий и не могут пересекать границы муниципальных образований. Кроме того, они не могут пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Границы устанавливаются или изменяются при утверждении или изменении:

–генерального плана городского округа, поселения, отобра­жающего границы населенных пунктов, расположенных в грани­цах соответствующего муниципального образования;

–схемы территориального планирования муниципального района.

Для городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга – решения по изменению границ принимаются Советом Федерации федерального Собрания Российской Федерации,

Включение земельных участков в границы населенных пунк­тов (городов) не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арен­даторов земельных участков, что обеспечивает стабильность прав на землю.

В соответствии со ст. 85 Земельного кодекса РФ в состав городских земель могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

–жилым;

–общественно-деловым;

–производственным;

–инженерных и транспортных инфраструктур;

–рекреационным;

–сельскохозяйственного использования;

–специального назначения;

–военных объектов;

–иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Установление правового режима земельного участка на основе территориального зонирования означает, что земельное законодательство вслед за градостроительным признает комплексный подход к установлению правового режима единого объекта недвижимого имущества – земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений. Такой подход создает более благоприятные условия для инвестиций, так как при гласном закреплении правил использования и изменения недвижимости снижается риск инвестирования.