Прочие / Методические указания / к диплому

http://argumenta.ru/povyishenie-arendnoy-platyi/

http://www.samregion.ru/authorities/ministry/property_min/26.12.2012/date/1/37157/#sel=6:1,8:2 –Самара

http://docs.cntd.ru/document/94602555 - Тольятти

http://subschet.ru/subschet.nsf/docs/C3257427001FF632C325767B006E287D.html -принципы

http://www.rb.ru/article/kommercheskaya-nedvijimost-klassifikatsiya/4856137.html -классификация комм. нежвиж

http://6494149.ru/articles/722/ - аренда определение

http://vocable.ru/dictionary/862/word/arenda- куча определений и АВТОРОВ

http://6494149.ru/articles/722/ - Понятие и правовые признаки договора аренды нежилого помещения

http://www.hozpravo.ru/archive/1999/1999_10_p.pdf -право

http://base.garant.ru/10164072/35/- виды аренды

http://smao.ru/ru/news/article_177.html- подходы к оценке + приложение мб со значимыми параметрами для определения стоимости аренды

http://www.zakonprost.ru/content/base/part/11145 -методика для нежилых

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=2571;dst=0;ts=F0B6E0BA4D16C92B40CB5B47E5515634;rnd=0.20285196602344513 – ПРИЛОЖЕНИЕ. МЕТОДИКА ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ УРОВНЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ

АРЕНДА - имущественный наем, договор о предоставлении имущества во временное пользование за определенное вознаграждение (И.Фаминского)

( Германское Гражданское Уложение. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://constitutions.ru/ archives/1727/5.)

(См.: Правовое регулирование аренды в Англии и США. Дис. …канд. юрид. наук: 12.00.03, 12.00.06 / Кокотов Б.В. Москва, 2000. С. 76.)

1. Понятие аренды: сущность, определение и виды аренды

история развития арендных отношений

Раскрытие сущности арендных отношений восходит к далеким временам Аристотеля. Именно ему принадлежит часто цитируемое в отечественной и зарубежной литературе выражение из «Риторики»: «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности». Иными словами, чтобы получить доход, хозяйственнику совсем не обязательно иметь в собственности какое-то имущество, достаточно лишь иметь право пользоваться им и в результате получать доход. Многие древние цивилизации, включая греческую и римскую, считали аренду привлекательным, доступным и порой единственно возможным средством приобретения оборудования, земли и домашнего скота. Римскому праву был известен комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью без права собственности. Эти отношения отражались как в договорном, так и в вещном праве. (http://student.zoomru.ru/ecoteo/arendnye-otnosheniya-v-rynochnoj-jekonomike/121584.959153.s2.html) Английский автор Т. Кларк посмотрел еще дальше, утверждая, что аренда была известна задолго до того, как жил Аристотель: он находит несколько положений об аренде в законах Хаммурапи, принятых около 1760 г. до нашей эры.

В одной из книг, посвященных арендным отношениям, встретилось и такое утверждение: «…первое упоминание (документальное) об арендной сделке относится к 1066 году, когда Вильгельм Завоеватель арендовал у нормандских судовладельцев корабли для вторжения на Британские острова. Этот опыт не был забыт, и всего через два века, в 1248 году, была зарегистрирована первая официальная арендная сделка - крестоносцы, готовясь к очередному походу, получили таким образом амуницию.»4 (http://www.webkursovik.ru/kartgotrab.asp?id=-60396)

Возникновение арендных правоотношений, многие авторы считают правильным связывать с операциями телефонной компании “Bell”, руководство которой в 1877 году приняло решение не продавать свои телефонные аппараты, а передавать их на условиях, сходных с современным пониманием аренды.

В ХХ веке аренда получила распространение уже в новом качестве – как институт, призванный регулировать особую форму инвестирования финансовых ресурсов (ограниченных, как известно) в экономику, связанную с использованием такого способа, как приобретение финансовыми организациями по просьбе промышленных фирм машин и оборудования с последующей передачей их последним в аренду. 5

Как следует из вышеизложенного, аренда достаточно давно получила широкое распространение во многих странах мира и, прежде всего, в странах с развитой рыночной экономикой. При этом особенность арендной деятельности состоит в том, что, с одной стороны, она способствует развитию частной собственности на средства производства, а с другой – ведет к расширению ее границ вплоть до смены владельца и распорядителя.

В России, арендные отношения складывались с аренды земли в виде издольщин, испольщин и основной этап в их развитии пришелся на начало 19 века. В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование.

Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: "например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом -наем мебели, платья, вообще имущества движимого"[1] .( http://www.bestreferat.ru/referat-153984.html)

Так же, после аренды земли, распространение получили арендные отношения по поводу жилой недвижимости. Практически все многоквартирные дома в конце 19 — начале 20 века представляли собой так называемые доходные дома. Они строились частными лицами — предпринимателями — для получения прибыли от сдачи внаем комнат и квартир. Доходные дома пользовались большой популярностью. Как и сейчас, стоимость квартир напрямую зависела от месторасположения дома, этажа, количества комнат и состояния самой квартиры. Информацию о сдаче квартир внаем домовладельцы размещали в газетах, журналах, в объявлениях на фасадах или воротах зданий. На листках красного цвета сообщали о сдаче квартиры, на зеленых — комнаты. Помимо доходных домов был еще и такой вид жилья как бараки. Строились они хозяевами заводов и фабрик и селили туда рабочих, так как в основном все они были переселенцам из деревень. Самые бедные снимали койку в ночлежных домах, или «ночлежках», за несколько копеек на ночь. Это были самые дешевые доходные дома. (http://tvoya-stolica.livejournal.com/34280.html)

После указа 1769г. разрешавшего устройство лавок в первых этажах зданий, доходные дома получили большее распространение. Уже в те годы вложение капитала в недвижимость было очень популярно. Законодательных ограничений, делящих недвижимость на коммерческую и жилую, в России в то время не существовало. Первые этажи доходных, как правило, арендовали владельцы магазинов, фотографических ателье, модных салонов. Второй этаж сдавался под «места присутствия» или, как мы теперь их называем, офисы. Третий этаж, самый престижный и дорогой, занимали семьи купцов, промышленников, дворян, аристократия. В мансардах селились студенты, отставные военные низших чинов. Во дворе располагались конюшни, гаражи, склады, и т.д.

После Октябрьской революции 1917 года весь жилой фон был национализирован, а сделки с недвижимостью запрещены. Сдать или снять жилье стало невозможно, зато появились коммунальные квартиры — результат политики «уплотнения», которая проводилась повсеместно. Бывших владельцев квартиры объявляли «лишенцами» и оставляли им одну или две комнаты, а все остальное место отдавали «пролетарскому элементу»

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК РСФСР 1922 г.; ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.).

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу.

В качестве наимодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства. (http://www.bestreferat.ru/referat-153984.html)

Более жесткие требования стали предъявляться к договору о найме государственных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сдаваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение (ст. 153 ГК РСФСР 1922 г.).

Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе коммунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора.[16] .

ГК РСФСР 1964 г. упростил правила о форме договора имущественного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части второй Гражданского кодекса Российской федерации, введенной в действие с 1 марта 1996 г.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), восприняты многие положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде, а также сохранены нормы ГК РСФСР 1964г. Вместе тем, в ГК РФ содержится много новелл.

В гл. 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений: проката, аренды транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга.

Общие правила параграфа 1 гл. 34 ГК РФ носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование - их немало - а так же распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).

Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность решать в договоре при необходимости тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант (« если иное не предусмотрено в договоре»).

Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а так же третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников.

определение аренды

Перейдем к определению аренды и первое, что следует рассмотреть, это как раскрывает его гражданский кодекс РФ:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. ( Глава 34 ГК РФ, статья 606. от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2)

Из определения видно, что аренда, это в первую очередь договор, отношения, возникающие между его сторонами, носят временный и возмездный характер. Второй значительный момент в определении- это то, что любой доход от арендованного имущества принадлежит арендатору.

Сравним определение аренды с определениями, законодательно закрепленными в документах других стран.

Законодательство Великобритании дает нам следующее определение аренды: Договор аренды– это соглашение, по которому одна сторона предоставляет другой стороне право пользования имуществом на определенный или неопределенный срок за предусмотренную договором цену . (Kevin Grey, Susan Francis Gray. Elements of Land Law. Oxford. 2009. P. 468.)

В данном определении мы так же видим, что аренда это договор, определены варианты продолжительности арендных отношений, но в отличи от определения аренды в ГК РФ, арендатору переходит только право пользования. Английские ученые считают, что данное право означает использование арендатором объекта в едином лице,- без вмешательства третьих лиц, и, в том числе, без вмешательства арендодателя.

Германское законодательство тоже дает свое определение аренды:

Согласно § 581 ГГУ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства. Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату Таким образом, договор аренды по германскому праву – это обязательственный договор, связанный с простой нормативной конструкцией оформления прав – «обязательственный договор + передача вещи», в отличие от схемы, действующей при заключении вещного договора, – «обязательственный договор + вещный договор + передача вещи». Это обязательство поддерживается моделью двойного владения (арендатор как непосредственный владелец и собственник, как владелец посредственный), при этом германский законодатель устранил традиционное деление на владение и держание и расширил сферу владения, рассматривая ее как фактическую власть над вещью. Арендаторы и наниматели приравниваются к собственникам (ст. 1006 ГГУ) и пользуются владельческой защитой,), а также правом требования устранения нарушения владения, причиненного вследствие запрещенного самоуправства (§ 862 ГГУ). Такое понимание категории владения объясняет, почему по договорам аренды, земля передается только во временное пользование (§581 ГГУ), в отличие от российского законодательства - во временное владение и пользование.

Помимо определений, данных в законах, многие авторы тоже давали определение аренды. Вопросом аренды занимались такие экономисты и юристы как (ололо). Вот некоторые из них.

По мнению (ололо), аренда - договор, согласно которому арендодатель передает арендатору право на использование актива в течение согласованного периода времени в обмен на платеж или ряд платежей. Здесь мы видим достаточно простое определение, в котором так же аренда это в первую очередь договор, отмечен временный и возмездный характер отношений, вместо привычной триады «владение, пользование, распоряжение» автор просто говорит об использовании объекта, как актива. Другое определение можно встретить у (олололо) по его мнению, аренда – это временное пользование имуществом на условиях, устанавливаемых в договоре между собственником имущества и лицом, в пользу которого оно передается (арендатором).

Здесь акцент сделан на том, что все условия устанавливаются договором, как по поводу передачи конкретных прав, так и по поводу оплаты и присвоения дохода.

(ололо) считает, что под определением аренда понимается договор, согласно которому одно физическое или юридическое лицо (наймодатель) берет на себя обязательство обеспечить другое лицо (нанимателя) определенным имуществом за определенное вознаграждение, на определенный срок.

Данное определение похоже, на уже рассматриваемое нами определение из германского законодательства, выделен обязательственный характер отношений, оговорено что лица могут быть как физические так и юридические. В целом, определения аренды достаточно идентичны, многие авторы называют их имущественным наймом, или подробнее раскрывает какую-нибудь основную характеристику, но никаких существенных отличий выделить нельзя.

После того, как мы рассмотрели само понятие аренды, сравнили различных авторов, перейдем к определению видов аренды, какой она может быть и что является ее предметом и объектом.

В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наём, поднаём. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов недвижимого имущества: аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Так как мы уже рассмотрели понятие аренды, перейдем к такому виду аренды, как наем. Для этого посмотрим его определение в ГК РФ:

Статья 671. Договор найма жилого помещения.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Эти понятия, безусловно, схожи между собой. И в том, и в другом случае арендодателем или наймодателем сдается жилое помещение, поэтому выделим отличия:

1. Договор о найме жилья может быть заключен только между собственником (или его представителем) и физическим лицом. Договор аренды заключается между собственником и юридическим лицом.

2. Наём жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ, аренда – гл. 34 ГК РФ.

3. Договор о найме жилья заключается не более, чем на 5 лет; договор аренды может быть заключен на неопределенный срок.

4. Договор о найме жилья не нуждается в регистрации; договор аренды на срок более года подлежит государственной регистрации;

5. Составление договора о найме жилья предполагает больше законодательных ограничений, а в договоре аренды можно прописать почти любые условия, если они устраивают арендодателя и арендатора. Это касается и условий расторжения договора, и его содержания.

Если рассматривать нежилое помещение, то следует отметить, что специальных норм, регулирующих правоотношения в рамках договора аренды нежилого помещения, ГК РФ не содержит, а общие положения об аренде (параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.

Теперь, когда мы установили разницу в этих понятиях, рассмотрим вытекающие из них два вида аренды, такие как субаренда и поднаем. Так же рассмотрим данные определения из ГК РФ

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Далее рассмотрим, какой бывает аренда в зависимости от сдаваемого имущества.

1. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства – это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (без экипажа) либо оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (с экипажем)

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет – транспортное средство, представляющее собой сложное техническое устройство, предназначенное для передвижения в пространстве (по земле, воде, воздуху).

2. Гражданский кодекс в качестве отдельных видов договора аренды выделяет аренду зданий, сооружений и аренду предприятий. Аренда иного недвижимого имущества регулируется общими положениями об аренде, а также специальными нормами, посвященными аренде отдельных видов недвижимости.

Договор аренды здания, сооружения — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату.

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет — здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей, являются недвижимым имуществом. Поэтому арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

3. Договор аренды предприятия — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вносить арендную плату.

В составе предприятия в обязательном порядке передаются основные средства — земельные участки, здания, сооружения, оборудование.

Оборотные средства предприятия, например запасы сырья, топлива, материалов, права пользования землей, водой, зданиями, сооружениями и оборудованием, принадлежащими другим лицам, иные имущественные права арендодателя, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пре­делах, определяемых договором. Кроме того, арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

4. По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В данном случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договор лизинга является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.

Из рассмотренных видов аренды можно сделать вывод об объекте аренды: объектом договора аренды является любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.

В современной юриспруденции существует альтернативное мнение о понятии предмета договора аренды. Согласно ему предметом договора аренды являются:

-Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

-Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Подведем итоги первого параграфа:

1. Аренда- это договор, отношения, возникающие между его сторонами, носят временный и возмездный характер. Любой доход от арендованного имущества принадлежит арендатору;

2. Арендные отношения регулируются ГК РФ, а так же рядом нормативным документов для отдельных видов договоров аренды;

3. Аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наём, поднаём. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов недвижимого имущества;

4. Объектом аренды может быть любое индивидуально определенное имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

2. Принципы и методы определения величины арендной платы, факторы, влияющее на нее

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития на счет свободного использования собственных доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение других объектов недвижимости.

Арендной форме отношений присущи следующие основные принципы и особенности организации:

1) Смена хозяйствующего субъекта, то есть передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет им самим осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и присвоения средств и результатов труда при сохранении первоначальной формы собственности;

2) Возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в

натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и арендатором и на деле реализуются отношения собственности;

3) Платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости,

создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;

4) взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за

эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности

арендной формы хозяйствования;

5) договорная система отношений между арендатором и арендодателем как

равноправными заинтересованными партнерами;

6) самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за использование переданных ему объектов недвижимости;

Если данные принципы едины для всех субъектов РФ, то сами методы расчета арендной платы за нежилые помещения, на основании ст. 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» устанавливаются администрациями территорий, республик, краев, областей, автономных и других образований с учетом рекомендаций. Данные рекомендации изложены в приказе Минстроя РФ от 14.09.92 N 209 "Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)". Аналогичные рекомендации так же существуют и для определения величины арендной платы на землю, муниципальную и государственную недвижимость, жилые помещения. Методика носит рекомендательный характер. В каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется в договоре аренды по соглашению сторон.