Учебный год 22-23 / Богданов К. - Выселение, не связанное с применением жилищного законодательства
.htmRELP. Выселение, не связанное с применением жилищного законодательства / Е. В. Богданов, Н. К. Кичка.
Федеральный правовой портал Логин:
Пароль: Информеры портала new! О портале Забыли пароль? Регистрация
English Deutsch Italian Spanish
Главная Поиск Карта Новости Форумы Конкурсы Ссылки Ваш статус: Guest Данные принадлежат:
Библиотека/Аналитика/
Рубрикатор/Гражданское право/ ×Ключевые слова:выселениежилищное правожильенежилой фонд $Реклама
// Выселение, не связанное с применением жилищного законодательства / Е. В. Богданов, Н. К. Кичка.Богданов, Е. В.
1988 Аннотация: Полный текст документа: Выселение, не связанное с применением жилищного законодательства. Богданов, Е. В..htm Запросов: 0
Версия для печати
Источник: Правоведение. - 1988. - № 5. - С. 67 - 70. () Выселение, не связанное с применением жилищного законодательства
Е. В. БОГДАНОВ*, Н. К. КИЧКА**
Выселение из жилых помещений осуществляется, как правило, на основании норм жилищного законодательства. Однако в последнее время увеличилось число дел о выселении, не связанных с использованием норм жилищного законодательства, при разрешении которых допускаются ошибки. Проанализируем практику рассмотрения таких дел.
Выселение из нежилых помещений. Выселение по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, может иметь место только из помещений и домов, образующих жилищный фонд. Если помещение не входит в жилищный фонд, т.е. является нежилым, жилищные отношения по поводу его не возникают (ст. 3, 4 и1 7 ЖК РСФСР). Требования об освобождении этих помещений подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем.1 Например, Гродненская гидрометобсерватория предоставила по договору своему работнику за плату освободившийся служебный кабинет в административном здании. Срок договора не был указан. Впоследствии, когда возникла» необходимость в использовании данного помещения, к лицам, проживавшим в административном здании, был предъявлен иск о выселении. Народный суд иск удовлетворил, мотивировав решение тем, что договор заключался не на основании ордер» г поэтому согласно ст. 26 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик2 и п. 3 постановления № 8 Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982г.3 должен быть признан недействительным, а граждане, занимавшие данное помещение, подлежат выселению без предоставления другого жилища. Судебная коллегия Гродненского областного суда решение по делу оставила в силе, указав, что нельзя признать действительным договор найма жилого помещения, предметом которого является нежилое помещение.4
В связи с тем, что гражданам было предоставлено для проживания помещение, не входившее в жилищный фонд, здесь возникли отношения по имущественному найму, а не жилищные. Поэтому при решении дела нельзя было руководствоваться нормами жилищного законодательства. Существенно и то, что срок пользования помещением не установлен в договоре и потому согласно ст. 268 ГК БССР (ст. 278 ГК РСФСР) каждая из сторон (в том числе истец по делу) вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Если же наниматель не освободил в указанный срок занимаемое помещение, наймодатель вправе предъявить к нему иск о выселении. Таким образом, на момент рассмотрения дела у судебных инстанций не было законных оснований для выселения граждан. Несколько подобных дел рассмотрено в Верховном суде РСФСР.5
Известны случаи, когда граждане самоуправно занимают нежилые помещения для проживания. В связи с этим возникают вопросы об основаниях и порядке их выселения. Так, А. В. и 3. С. Езепчик самоуправно заняли сушилку в общежитии для использования под жилье. Прокурор в административном выселении отказал Народный суд удовлетворил иск о выселении, сославшись только на нормы процессуального права. Судебная коллегия Гродненского областного суда данное решение оставила в силе, отметив в определении, что согласно ст. 62 ЖК БССР (ст. 52 ЖК РСФСР) предметом договора найма жилого помещения не может быть подсобное помещение.6
Решение прокурора об отказе в даче санкции на административное выселение представляется правильным. Согласно ст. 36 Основ жилищного законодательства в административном порядке с санкции прокурора могут быть выселены лица, самоуправно занявшие жилое помещение (т. е. грубо нарушившие существующий порядок предоставления жилых помещений). Если же для проживания самоуправно занято нежилое помещение, ст. 36 Основ жилищного законодательства на эти отношения не распространяется7 Таким образом, А. В. и А. С Езепчик могли быть выселены только в судебном порядке. Однако жилищные кодексы не содержат нормы, рассчитанной на решение подобных споров. Невозможно в данном случае и применение закона по аналогии, поскольку согласно ч. 1 ст. 36 Основ жилищного законодательства выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного и общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом. В аналогичных ситуациях собственник нежилого помещения или организация, за которой данное помещение закреплено на праве оперативного управления, могут защитить свои интересы в судебном порядке путем виндикационного или негаторного иска в зависимости от обстоятельств дела. В анализируемой ситуации к ответчикам необходимо было предъявить негаторный иск на основании ст. 136 ГК БССР (ст. 156 ГК РСФСР), поскольку они лишили владельца общежития, а следовательно, и проживающих в нем граждан возможности пользоваться помещением в соответствии с его целевым назначением.
Выселение из самовольно построенных домов, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков. Пленум Верховного Суда СССР в п. 6 постановления №17 от 16 августа 1984г. «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд»8 разъяснил, что при разрешении споров о выселении граждан из самовольно построенных домов, подлежащих сносу в связи с отводом земельных участков для государственных или общественных нужд, суды должны иметь в виду следующее. Если исполком районного, городского Совета до отвода земельных участков для государственных или общественных нужд не принял решения о сносе такого дома (ст. 109 ГК РСФСР и соответствующие статьи ГК других союзных республик), указанные граждане, не имеющие иного жилого помещения, с учетом конкретных обстоятельств могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям. Столь серьезные последствия объясняются в данном случае тем, что строение, из которого выселяются граждане, не признано в установленном порядке жилым и не включено в индивидуальный жилищный фонд. У лиц, владеющих таким строением, еще нет права собственности на жилой дом, ибо это право возникает лишь после принятия дома в эксплуатацию и регистрации его в исполкоме местного Совета
Вместе с тем в п. 6 постановления № 17 Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984г. ничего не говорится о выселении других лиц, в частности нанимателей. Прежде всего возникает вопрос о юридической квалификации отношений, содержанием которых является предоставление помещения для проживания в доме, не принятом в эксплуатацию и не зарегистрированном в исполкоме местного Совета Эти отношения не могут опосредоваться договором найма жилого помещения, поскольку право пользования таковым может быть признано лишь после принятия дома в эксплуатацию и регистрации в исполкоме местного Совета.9 Если же строение не принято и не прошло регистрации, оно не входит в индивидуальный жилищный фонд10 и не может быть предметом договора найма жилого помещения. Отношения по предоставлению в пользование за плату помещений в таких строениях опосредуются договором имущественного найма. Правоприменительные органы при юридической квалификации подобных отношений нередко допускают ошибки. Например, М. А. Акопян с сыном А. Б. Аветисяном проживали в самовольно построенном доме. Позднее в указанном доме прописалась семья А. С. Минасяна. Впоследствии было принято решение о сносе дома и о выселении М. А. Акопяна с сыном и семьи А. С. Минасяна. Первых — с предоставлением двухкомнатной квартиры, последних — без предоставления другого жилого помещения. Данное решение народного суда оставлено в силе судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда и президиумом Верховного суда Армянской ССР. Пленум Верховного суда Армянской ССР удовлетворил протест первого заместителя Председателя Верховного Суда СССР об отмене состоявшихся по делу постановлений. Поскольку суд руководствовался нормативным актом, противоречащим Основам жилищного законодательства, а также не выяснил, имеется ли решение компетентного органа о сносе дома, каковы основания вселения граждан в сносимый дом, имеют ли выселяемые другое жилое помещение, дело направлено на новое рассмотрение.11 Однако данный спор не должен решаться по нормам жилищного законодательства. Судебным органам следовало тщательно проанализировать основания вселения ответчиков в строение и соответственно квалифицировать сложившиеся отношения. Семья А. С. Минасяна могла вселиться по договору либо имущественного найма, если она проживала за плату, либо безвозмездного пользования имуществом (ссуды), если плата за проживание не взималась. Договор найма жилого помещения исключается, так как сдавалось помещение в самовольно построенном доме, не принятом в эксплуатацию, не прошедшем регистрации и технической инвентаризации, следовательно, еще не включенном в индивидуальный жилищный фонд. Поэтому семья А. С Минасяна должна быть выселена по нормам, регулирующим имущественный наем либо отношения по безвозмездному пользованию имуществом в зависимости от обстоятельств дела.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных в пользование без взимания платы. А. О. Роосла предоставил на 2,5 года своим дальним родственникам Е. Э. и Т. И. Тайметая одну из комнат в доме, принадлежащем ему на праве личной собственности. Между сторонами был заключен письменный договор, по которому Тайметая предоставлялось право безвозмездно проживать в данной комнате, пользоваться находящейся в ней мебелью и другим имуществом, принадлежащим А. С. Роосла. Поскольку и после истечения срока договора Тайметая отказались освободить предоставленное им помещение, А. С. Роосла предъявил иск об их выселении. Народный суд иск удовлетворил, сославшись на то, что срок договора безвозмездного пользования имуществом истек и ответчик должен освободить жилое помещение истца. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Эстонской ССР решение народного суда отменила и дело передала на новое рассмотрение, указав, что в данном случае спор идет о пользовании жилым помещением и он должен разрешаться по нормам жилищного законодательства. Впоследствии судебные инстанции Эстонской ССР отказали в удовлетворении иска. По протесту и о. Председателя Верховного Суда СССР судебная коллегия Верховного Суда СССР отменила состоявшиеся ранее постановления, указав, что договор найма жилого помещения предполагает плату за пользование помещением, предоставленным для проживания. Ответчики такой обязанности не несли, поэтому их нельзя считать проживающими по договору найма жилого помещения. В отношении договора безвозмездного пользования жилой площадью судебная коллегия указала: «Заключенный между сторонами договор фактически предусматривал условия пользования жилой площадью истца, а не его имуществом. Поэтому суд правильно исключил возможность применения к данному спору ст. 347 ГК Эстонской ССР, предусматривающей отношения безвозмездного пользования имуществом». Судебная коллегия рекомендовала судебным инстанциям Эстонской ССР обсудить вопрос о возможности выселения ответчиков применительно к ст. 328 ГК Эстонской ССР (ст. 323 ГК РСФСР).12
В определении коллегии справедливо утверждается, что отношения сторон не могут расцениваться как вытекающие из договора найма жилого помещения. Но мнение коллегии, что здесь нет и договора безвозмездного пользования имуществом, спорно. Собственникам индивидуальных жилых домов не запрещено сдавать гражданам часть дома или конкретное жилое помещение по договору безвозмездного пользования имуществом (ссуды), по которому ссудополучателю передается в безвозмездное временное пользование обусловленное договором жилое помещение. Поэтому прекращение договора и выселение ссудополучателя должны производиться по нормам, регулирующим ссуду, в связи с чем рекомендация судебной коллегии Верховного Суда СССР о возможности выселения ответчиков в анализируемом деле как временных жильцов вызывает возражения. Несмотря на сходство правового положения ссудополучателя и временного жильца (безвозмездность пользования жилым помещением), полностью уравнивать их нельзя.
Согласно ч. 3 ст. 81 ЖК РСФСР временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения. В то время как срочный договор ссуды, по общему правилу, нельзя расторгнуть до истечения срока договора, досрочное расторжение договора ссуды возможно только по основаниям, предусмотренным ст. 347 ГК РСФСР. Расторжение срочного договора ссуды до истечения срока его действия недопустимо даже тогда, когда право собственности на имущество, предоставленное по договору, перешло к другому лицу (ст. 348 ГК РСФСР). В случае заключения договора ссуды без указания срока его действия каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Если же в этот период ссудополучатель не освободит занимаемое помещение, ссудодатель вправе предъявить к нему иск о выселении. Но тогда выселение должно быть произведено на основе норм, регулирующих ссуду.
Права ссудополучателя в большей мере гарантированы, чем права временного жильца в смысле ст. 81 ЖК РСФСР. Если бы А. С. Роосла до окончания срока действия договора продал дом, то семью Тайметая новый собственник не вправе был бы выселить как ссудополучателя до окончания срока действия договора (ст. 348 ГК РСФСР). В то же время он был бы вправе выселить их немедленно в качестве временных жильцов. Различия в правовом статусе ссудополучателя и временного жильца свидетельствуют о том, что данные субъекты пользуются помещением по разным основаниям. В первом случае — это договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды), во втором — соглашение между гражданами о вселении в качестве временного жильца в смысле ст. 81 ЖК РСФСР. Договора ссуды здесь нет. Какое из оснований избрать в каждом конкретном случае — решают сами граждане. Допустима ситуация, когда у собственника индивидуального жилого дома граждане могут проживать и как ссудополучатели, и как временные жильцы. Задача правоприменительных органов в том, чтобы юридически правильно квалифицировать спорные правоотношения применительно к конкретной ситуации.
Исследование вопросов выселения, не связанных с использованием норм жилищного законодательства, показало, что решения различных судебных инстанций по данной категории дел противоречивы. В ряде случаев неправильно применяется законодательство. В связи с этим необходимы дополнительные разъяснения Верховного Суда СССР, поскольку в действующем ныне постановлении № 2 от 3 апреля 1987г. многие вопросы остались открытыми, а в обзоре судебной практики по применению судами жилищного законодательства 13 они вообще не рассматривались.
* Кандидат юридических наук, доцент Гродненского государственного университета.
** Заместитель председателя Гродненского областного суда.
1 Постановление №2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля' 1987 г «О практике применения судами жилищного законодательства». П. 2//Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. №3 С 9
2 В дальнейшем — Основы жилищного законодательства.
3 О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союз» ССР и союзных республик//Бюллетень Верховного Суда СССР 1983 №1 С.8 (п. 3 ныне действующего постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987г.).
4 Архив народного суда Ленинского района г. Гродно за 1984г. Дело №33 — 279 «24» 05.
5 Бюллетень Верховного суда РСФСР. 1984. № 5. С. 1—2; № 11. С. 16
6 Архив народного суда Ленинского района г. Гродно за 1985г. Дело №33/588.
7 До принятия Основ жилищного законодательства в ряде союзных республик допускалось административное выселение из самоуправно занятых для проживания нежилых помещений. См., например, ранее действовавшую ст. 338 ГК РСФСР.
8 Бюллетень Верховного суда СССР. 1984. № 5. С. 17.
9 Там же. 1985. №2. С. 8.
10 Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985г. №136 «О порядке государственного учета жилищного фонда». П. 3//СП СССР. 1985. Отдел первый. №8. Ст. 27.
11 Бюллетень Верховного Суда СССР. 1985. №6. С. 24—25
12 Там же. 1983. №2. С. 22—23 (ст. 323 ГК ныне признана утратившей силу).
13 Там же. 1987. №6. С. 32—41.
Сопутствующие материалы: Copyright 2002 © Министерство образования РФ наверх Редакция портала: info@law.edu.ru
Участие в портале и более общие вопросы: reception@law.edu.ru
Сообщения о неполадках и ошибках: system@law.edu.ru