4757

4.Корректировки, вносимые в цену объектов-аналогов, могут быть: а) только в рублях; б) только в процентах;

в) и в рублях, и в процентах.

5.После подбора объекта-аналога оценщик вносит:

а) все поправки в цену оцениваемого объекта; б) поправку на дату продажи в цену оцениваемого объекта, а остальные ― в

цену объекта-аналога; в) все поправки в цену объекта-аналога.

6.Поправка на износ рассчитывается по формуле:

а) (100-Ио.о.)/(100-Ио.а.); б) (100-Иа.о.)/(100+Ио.о.); в) (100-Иа.о.)/(100-Ио.о.); г) (100+Ио.о.)/(100-Ио.а.).

7.Относительные денежные поправки, применяемые в сравнительном подходе:

а) используются в виде коэффициента и зависят от количества единиц сравнения;

б) используются в виде коэффициента и не зависят от количества единиц сравнения;

в) применяются в денежном эквиваленте и зависят от количества единиц сравнения;

г) применяются в денежном эквиваленте и зависят от количества единиц сравнения.

8.Валовой рентный мультипликатор рассчитывается делением:

а) цены продажи на чистый операционный доход; б) чистого операционного дохода на цену продажи;

в) потенциального валового дохода на действительный валовой доход; г) цены продажи на валовой доход.

50

9.При оценке недвижимости складского назначения в качестве единицы сравнения целесообразно использовать:

а) 1 га; б) 1 сотку;

в) 1 куб. м; г) 1 кв. м.

10.При оценке недвижимости сельскохозяйственного назначения в качестве единицы сравнения целесообразно использовать:

а) 1 га; б) 1 сотку;

в) 1 куб. м; г) 1 кв. м.

11.Какой из принципов оценки утверждает, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности:

а) полезности; б) замещения; в) вклада.

2.4. Затратный подход

Задача 1. Определить стоимость объекта недвижимости, используя затратный подход, если известны следующие данные:

―площадь здания 1 тыс. кв. м (стоимость 1 кв. м 62 тыс. руб.);

―площадь гаража 300 кв. м (стоимость 1 кв. м 26 тыс. руб.);

―стоимость других сооружений 900 тыс. руб.;

―физический износ здания 7 440 тыс. руб.;

―функциональный износ здания 3 222 тыс. руб.;

―стоимость участка земли 6 000 тыс. руб.

Задача 2. Рассчитать остаточную стоимость объекта оценки, если известны следующие данные: площадь здания ― 1 000 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м здания ― 60 000 руб., физический износ ― 12%, функциональный износ ― 30%, внешний износ ― 5%.

51

Задача 3. Рассчитать стоимость объекта оценки, если имеются следующие данные: дата ввода здания в эксплуатацию ― 1971 год, срок службы здания ― 125 лет, площадь здания ― 1 000 кв. м, затраты на воспроизводство 1 кв. м здания ― 55 000 руб., эффективный возраст здания ― 35 лет, дата оценки ―

2011 год.

Задача 4. Рассчитать стоимость объекта оценки, если имеются следующие данные: дата ввода здания в эксплуатацию ― 1981 год, срок службы здания ― 150 лет, площадь здания ― 2 900 кв. м, затраты на воспроизводство 1 кв. м здания ― 62 000 руб., эффективный возраст соответствует хронологическому возрасту здания, дата оценки ― 2011 год.

Задача 5. Рассчитать остаточную стоимость объекта оценки, если известны следующие данные: площадь здания ― 10 000 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м здания ― 60 000 руб., сведения об износе конструктивных элементов здания представлены в таблице 1.

Таблица 1 ― Износ конструктивных элементов здания

52

Задача 6. Рассчитать стоимость единого объекта недвижимости, если известны следующие данные: площадь здания ― 500 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м здания ― 46 000 руб., площадь земельного участка ― 13 соток, рыночная стоимость 1 сотки ― 250 тыс. руб., сведения об износе конструктивных элементов здания представлены в таблице 2.

Таблица 2 ― Износ конструктивных элементов здания

Задача 7. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если затраты на восстановление 85 000 тыс. руб., стоимость участка 23 000 тыс. руб., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.

Задача 8. Рассчитать стоимость здания затратным методом, если: площадь здания ― 1 200 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м ― 48 500 руб., физический износ ― 10%, функциональный износ ― 25%, внешний износ ― 5%.

Задача 9. Рассчитать стоимость здания затратным методом, если: площадь здания ― 1 300 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м ― 48 500 руб., срок службы ― 100 лет, эффективный возраст ― 35 лет.

53

Задача 10. Оценить объект недвижимости. Стоимость земельного участка ― 75 тыс. руб., полные затраты на воспроизводство здания ― 11 350 тыс. руб., эффективный возраст ― 20 лет, общий срок экономической службы ― 80 лет.

Задача 11. Оценить недвижимость. Площадь здания ― 1 200 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м ― 68 500 руб., стоимость земельного участка ― 1 000 000 руб. Износ конструктивных элементов: фундамента ― 15% (удельный вес ― 25%); стен ― 35% (удельный вес – 45%); перекрытий ― 10% (удельный вес ― 15%); кровли ― 55% (удельный вес 15%).

Задача 12. Оценить недвижимость. Площадь здания ― 1 000 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м ― 45 500 руб., стоимость земельного участка ― 800 000 руб. Износ конструктивных элементов: фундамента ― 10% (удельный вес ― 4%); стен ― 15% (удельный вес ― 43%); перекрытий ― 20% (удельный вес ― 11%); кровли ― 10% (удельный вес 7%); полов ― 35% (удельный вес 11%); окон ― 40% (удельный вес 6%); отделочных покрытий ― 30% (удельный вес 5%); внутренних сантехнических и электротехнических устройств ― 50% (удельный вес 10%); прочих элементов ― 25% (удельный вес 3%).

Задача 13. Рассчитать затраты на воспроизводство в ценах 1969 года каждого конструктивного элемента набережной ― железобетонной свайной эстакады протяжённостью 200 м и высотой 11 м для второго территориального пояса. Исходные данные для расчётов представлены на рисунках 1 ― 2.

Рисунок 1 ― Восстановительная стоимость 1 м набережной, руб. (таблица 8, УПВС №20)

54

Рисунок 2 ― Удельный вес отдельных конструктивных элементов сооружения-набережной (таблица 9, УПВС №20)

Задача 14. Рассчитать затраты на воспроизводство в ценах 1969 года каждого конструктивного элемента набережной из правильной массивной кладки на каменной постели с железобетонным верхним строением. Протяжённость набережной ― 250 м и высотой 9,5 м для второго территориального пояса. Исходные данные для расчётов представлены на рисунках 3 ― 4.

Рисунок 3 ― Восстановительная стоимость 1 м набережной, руб. (таблица 2, УПВС №20)

55

Рисунок 4 ― Удельный вес отдельных конструктивных элементов сооружения-набережной (таблица 3, УПВС №20)

Задача 15. Рассчитать затраты на воспроизводство в ценах 1969 года здания сельского отделения связи объёмом 800 куб. м, расположенного во II территориальном поясе и в III климатическом районе. Поправочный коэффициент для III климатического района ― 0,94. Исходные данные для расчёта представлены на рисунке 5.

Рисунок 5 ― Восстановительная стоимость 1куб. м здания, руб. (таблица 14, УПВС №25)

Задача 16. Рассчитать затраты на воспроизводство каждого конструктивного элемента в ценах 1969 года здания баллоно-наполнительного цеха. Объём здания 4 500 куб. м. Здание расположено во II территориальном поясе и в III климатическом районе. Поправочный коэффициент для III климатического района ― 0,99. Исходные данные для расчёта представлены на рисунке 6.

56

Рисунок 6 ― Восстановительная стоимость 1куб. м (руб.) и удельные веса конструктивных элементов (%) здания (таблица 70, УПВС №29)

Задача 17. Определить затраты на воспроизводство объекта недвижимости ― административного здания. Известна следующая информация:

1)стоимость единицы объёма базового объекта в ценах 1969 года ― 36,6 руб. /куб. м;

2)объём оцениваемого объекта ― 17 483 куб. м;

3)поправка на климатический район ― 1,07;

4)отличия на отдельные строительные элементы ― нет;

5)индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г.:

―промышленность строительных конструкций и деталей ― 1,16;

―территориальный коэффициент ― 1,01;

6)индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г.:

―промышленность строительных конструкций и деталей ― 1,57;

―территориальный коэффициент ― 0,95;

7)индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки ― 66,2;

8)прибыль предпринимателя ― 16,7%;

9)НДС ― 18%.

Расчёт затрат на воспроизводство представить в таблице 3.

57

Таблица 3 ― Расчёт затрат на воспроизводство объекта

Задача 18. Определить затраты на воспроизводство объекта недвижимости, если известна следующая информация:

1)стоимость единицы объёма базового объекта в ценах 1969 года ― 36,1 руб. /куб. м;

2)объём оцениваемого объекта ― 7 851 куб. м;

3)поправка на климатический район ― 1,06;

4)поправка на сейсмичность ― 1,04;

5)индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г.:

―для железнодорожного транспорта ― 1,16;

―территориальный коэффициент ― 1,01;

6)индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г.:

―для железнодорожного транспорта ― 1,57;

―территориальный коэффициент ― 0,95;

7)индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки – 66,2;

8)прибыль предпринимателя ― 11%;

9)НДС ― 18%.

58

Расчёт затрат на воспроизводство представить в таблице 4.

Таблица 4 – Расчёт затрат на воспроизводство объекта

Задача 19. Используя данные таблицы 5, определить величину затрат на новое строительства здания.

Таблица 5 ― Исходные данные для расчёта затрат на новое строительство